Nutzungsänderung in Marburg: Genehmigung trotz Denkmalschutz sichern

Wer in Marburg eine Gewerbefläche in Wohnraum umwandeln, einen Laden in der Oberstadt zu einer Praxis machen oder eine Wohnung als Ferienunterkunft vermieten möchte, braucht in den allermeisten Fällen eine Baugenehmigung – und zwar unabhängig davon, ob dafür Wände versetzt werden oder nicht. Entscheidend ist allein, ob die neue Nutzung andere oder weitergehende rechtliche Anforderungen stellt als die zuletzt genehmigte. Das ist in der Praxis fast immer der Fall. Wer diesen Schritt überspringt, riskiert in Marburg nicht nur ein Bußgeld, sondern in der historischen Altstadt zusätzlich einen Konflikt mit dem Denkmalschutz.

Wann ist eine Nutzungsänderung in Marburg genehmigungspflichtig?

Die Hessische Bauordnung (HBO) regelt die Genehmigungspflicht für Nutzungsänderungen in § 63 Abs. 1 HBO. Bereits eine geänderte Nutzungsart – auch ohne einen einzigen baulichen Eingriff – kann genehmigungspflichtig sein, wenn sich dadurch etwa Anforderungen an Brandschutz, Stellplätze oder Barrierefreiheit ändern. Die Stadt Marburg selbst weist explizit darauf hin, dass für die Nutzungsänderung von Gebäuden in der Regel eine Baugenehmigung erforderlich ist.

Typische Beispiele, die uns aus Marburg regelmäßig begegnen:

• Gewerbe zu Wohnraum: Ehemalige Büro- oder Ladenflächen werden zu Wohnungen umgebaut, oft für studentische WGs.
• Wohnung zu Ferienwohnung oder Monteurzimmer: Kurzzeitvermietung an Fachkräfte oder Touristen, ein Thema mit spürbarem Nachfragedruck durch Unternehmen wie CSL Behring vor Ort.
• Laden zu Praxis oder Büro: Insbesondere in der Oberstadt, wo der Einzelhandel seit Jahren Flächen freigibt.

Wer sich unsicher ist, ob sein konkretes Vorhaben genehmigungspflichtig ist, sollte diese Frage frühzeitig klären. Eine Bauvoranfrage in Marburg schafft hier Rechtssicherheit, bevor Zeit und Geld in eine detaillierte Planung fließen.

Zuständigkeit: Fachdienst 63 oder Landkreis Marburg-Biedenkopf?

Marburg ist eine Sonderstatusstadt und führt eine eigene untere Bauaufsichtsbehörde: den Fachdienst 63 – Bauaufsicht in der Barfüßerstraße 11. Für alle Grundstücke im Stadtgebiet Marburg ist ausschließlich diese Behörde zuständig, nicht der Landkreis Marburg-Biedenkopf. Nur wer in einer Umlandgemeinde außerhalb des Stadtgebiets baut, wendet sich an den Fachdienst Bauen des Landkreises.

Für Bauleitplanung und Denkmalschutzfragen ist innerhalb der Stadt zusätzlich der Fachdienst 61 – Stadtplanung und Denkmalschutz zuständig, ebenfalls mit Sitz in der Barfüßerstraße. Diese doppelte Zuständigkeit innerhalb der Stadtverwaltung ist einer der häufigsten Verwirrungspunkte, die uns Eigentümer in Marburg schildern.

So läuft das Verfahren ab

Der Ablauf einer Nutzungsänderung in Marburg folgt im Kern immer denselben Schritten:

1. Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit: Liegt ein Bebauungsplan vor, oder gilt § 34 bzw. § 35 BauGB für den unbeplanten Innen- oder Außenbereich?
2. Klärung des Verfahrenswegs: Verfahrensfrei, Genehmigungsfreistellung nach § 64 HBO oder vereinfachtes Verfahren nach § 65 HBO – für die meisten privaten Nutzungsänderungen in Marburg greift Letzteres.
3. Erstellung der Bauvorlagen durch einen bauvorlageberechtigten Architekten, inklusive Bestandsplänen, Betriebsbeschreibung und Liegenschaftsplan.
4. Antragstellung beim Fachdienst 63, digital über das Bauportal Hessen oder schriftlich.
5. Prüfung und Beteiligung weiterer Stellen, etwa der Unteren Denkmalschutzbehörde oder der Nachbarschaft nach § 71 HBO.
6. Bescheid: Erteilung der Genehmigung oder Nachforderung fehlender Unterlagen.

Der häufigste Grund für Verzögerungen sind unvollständige Unterlagen bei Einreichung. Gerade bei Altbauten in der Marburger Innenstadt fehlt oft die ursprüngliche Baugenehmigung, weil sie über Jahrzehnte nicht mehr auffindbar war. In solchen Fällen muss die zuletzt genehmigte Nutzung über Bauaktenarchiv oder Vorbesitzer rekonstruiert werden, bevor der eigentliche Antrag überhaupt gestellt werden kann.

Altstadt, Denkmalschutz und Sanierungsgebiete: die Marburg-Besonderheit

Marburgs historische Altstadt gehört zu den am besten erhaltenen mittelalterlichen Altstädten Deutschlands – und genau das macht Nutzungsänderungen in der Oberstadt anspruchsvoller. Wer dort eine Fläche umnutzt, benötigt in aller Regel zusätzlich eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung nach dem Hessischen Denkmalschutzgesetz. Diese wird bei genehmigungspflichtigen Vorhaben in die Baugenehmigung integriert und ist gebührenfrei – die zugehörige Planung selbst verursacht aber natürlich Kosten.

Zusätzlich gilt in Teilen der Altstadt sowie im Bahnhofsquartier eine sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB. Wer hier plant, sollte den Fachdienst 61 frühzeitig einbeziehen, bevor detaillierte Pläne entstehen. Wer bei einer Umnutzung zusätzlich Wände öffnet oder Deckenlasten verändert, kommt außerdem um einen Standsicherheitsnachweis nicht herum – gerade in den Hanglagen der Oberstadt ein Punkt, der häufig unterschätzt wird.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Marburg?

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Bausteinen zusammen, die Eigentümer separat einplanen sollten:

• Planungsleistungen: Erstellung der Bauvorlagen durch einen Architekten, je nach Komplexität ab 800,–€ netto.
• Behördengebühren: Richten sich in Hessen an den Rohbaukosten und der Nutzungsart aus, für einfache Nutzungsänderungen häufig im Bereich von 150,–€ bis 600,–€.
• Fachgutachten: Wird ein Statiker für bauliche Eingriffe benötigt, kostet ein einfacher Standsicherheitsnachweis ab 500,–€ netto – Details dazu finden sich unter Statiker Kosten.
• Bauvoranfrage (optional): Sinnvoll bei unklarer planungsrechtlicher Zulässigkeit, mit eigenständiger Gebühr.

Wer einen qualifizierten Ansprechpartner für die statische Prüfung sucht, findet über Statiker finden eine erste Orientierung. Planeco Building bietet für die Erstberatung eine kostenlose Einschätzung, bevor ein transparentes Angebot für die konkrete Antragstellung erstellt wird.

Bearbeitungsdauer und die HBO-Novelle seit Oktober 2025

Für Nutzungsänderungen in Marburg sind realistische Bearbeitungszeiten von 3 bis 8 Wochen zu erwarten, sofern die Unterlagen vollständig sind. Liegen zusätzlich Denkmalschutz oder ein Sanierungsgebiet vor, verlängert sich der Prozess durch die zusätzliche Beteiligung häufig auf 4 bis 6 Monate.

Seit dem 14. Oktober 2025 gilt in Hessen das sogenannte „Baupaket I", eine Novelle der HBO, die für Bauherren mehrere praktische Änderungen bringt. Die wichtigste: Ein Bauantrag gilt nach einem Monat als vollständig, wenn die Behörde bis dahin keine Nachforderungen stellt – die Genehmigungsfiktion nach § 65 Abs. 2 HBO setzt danach automatisch die Drei-Monats-Frist in Gang. Zudem wurde die Mindestabstandsfläche von 3 auf 2,50 Meter reduziert, was besonders in Marburgs dichter Hanglage-Bebauung mehr Planungsspielraum schafft. Die erweiterte Befreiungsmöglichkeit für Wohnungsbau nach § 31 Abs. 3 BauGB wurde entfristet – gilt aber ausdrücklich nicht für Ferienwohnungen. Details zur Rechtslage in ganz Hessen finden sich auf unserer Seite zur Nutzungsänderung in Hessen.

Ferienwohnung und Zweckentfremdung in Marburg

Anders als in vielen Großstädten hat Marburg bislang keine eigene Zweckentfremdungssatzung nach § 12a Hessisches Wohnungsaufsichtsgesetz erlassen – ein entsprechender Antrag wurde 2018 im Haupt- und Finanzausschuss abgelehnt. Das bedeutet: In Marburg entfällt die doppelte Genehmigungspflicht, die etwa in Frankfurt oder Wiesbaden für Ferienwohnungen gilt. Die baurechtliche Nutzungsänderung zur Ferienwohnung bleibt davon unabhängig aber in jedem Fall erforderlich – und sollte vor der ersten Vermietung stehen, nicht danach. Da sich kommunale Satzungen ändern können, empfiehlt sich vor konkreten Investitionsentscheidungen eine aktuelle Rückfrage beim Fachdienst 63.

Ohne Genehmigung: die Risiken

Eine nicht genehmigte Nutzungsänderung ist kein Kavaliersdelikt. Möglich sind Bußgelder, Nutzungsuntersagungen und im schlimmsten Fall eine Rückbauanordnung. Bei Schadensfällen in nicht genehmigten Räumen kann außerdem der Versicherungsschutz entfallen. In Marburgs Altstadt kommen bei zusätzlichen Verstößen gegen den Denkmalschutz weitere Sanktionen hinzu. Wer eine Immobilie mit unklarer Nutzungshistorie kauft oder bereits umgenutzt hat, sollte die Legalisierung so früh wie möglich angehen, statt auf eine Beanstandung durch die Bauaufsicht zu warten.

Planeco Building begleitet Eigentümer und Gewerbetreibende in Marburg von der ersten Einschätzung bis zur Einreichung bei Fachdienst 63: mit vollständigen, digital erstellten Antragsunterlagen und klarer Kommunikation mit allen beteiligten Stellen, von der Bauaufsicht bis zur Denkmalschutzbehörde.