Nutzungsänderung in Mülheim an der Ruhr: Genehmigung, Kosten & Ablauf

Wer in Mülheim an der Ruhr ein Ladenlokal in der Innenstadt zur Wohnung umbauen, eine ehemalige Werkstatt in Speldorf gewerblich weiternutzen oder den Keller im Eigenheim zu Wohnraum ausbauen möchte, kommt an einer Frage nicht vorbei: Ist das eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung? Die Antwort entscheidet darüber, ob Sie in wenigen Wochen loslegen können oder ob ein vollständiges Baugenehmigungsverfahren mit Nachbarbeteiligung und Behördenprüfung ansteht. Seit Juni 2025 gilt zudem eine komplett überarbeitete Stellplatzsatzung der Stadt Mülheim, die bei nahezu jeder Umnutzung mit Publikumsverkehr direkt kostenrelevant wird.

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Was ist eine Nutzungsänderung – und wann wird sie in Mülheim genehmigungspflichtig?

Eine Nutzungsänderung liegt vor, sobald ein Gebäude oder Gebäudeteil anders genutzt wird als in der ursprünglichen Baugenehmigung vorgesehen. Typische Fälle in Mülheim: der Umbau eines Ladenlokals in der Innenstadt zu einer Arztpraxis, die Umwandlung einer ehemaligen Gewerbehalle in Speldorf oder Broich zu Wohnraum, der Ausbau eines Kellers oder Dachbodens zum Aufenthaltsraum oder die kurzzeitige Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung. Auch wenn sich baulich nichts verändert, kann bereits die geänderte Nutzung genehmigungspflichtig sein, weil sich die rechtlichen Anforderungen an das Gebäude ändern.

Bauplanungsrecht vs. Bauordnungsrecht: zwei getrennte Prüfungen

Zunächst prüft die Bauaufsicht, ob die neue Nutzung an diesem Standort überhaupt zulässig ist. Liegt ein Bebauungsplan vor, regelt dieser die zulässigen Nutzungsarten für das Grundstück. Im unbeplanten Innenbereich, wie er in vielen älteren Mülheimer Quartieren üblich ist, orientiert sich die Zulässigkeit an der vorhandenen Umgebungsbebauung. Erst wenn diese planungsrechtliche Frage geklärt ist, folgt die bauordnungsrechtliche Prüfung: Werden durch die neue Nutzung andere Anforderungen an Brandschutz, Rettungswege, Stellplätze oder Barrierefreiheit ausgelöst als bei der bisherigen Nutzung?

Verfahrensfrei nach § 62 BauO NRW: die Ausnahme, nicht die Regel

Nach § 62 BauO NRW ist eine Nutzungsänderung verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige. In der Praxis ist das seltener der Fall, als viele Eigentümer annehmen: Schon der Wechsel von einem Büro zu einer Kindertagespflege oder von einem Lager zu einem Verkaufsraum löst in der Regel andere Brandschutz- oder Stellplatzanforderungen aus. Wichtig ist außerdem: Verfahrensfrei bedeutet nicht vorschriftenfrei. Auch bei verfahrensfreien Vorhaben bleiben Sie als Bauherr verantwortlich für die Einhaltung aller geltenden Satzungen, etwa der Mülheimer Baumschutz- oder Gestaltungssatzung. Eine unabhängige Prüfung vor Umsetzung ist deshalb in jedem Fall sinnvoll, auch wenn kein formaler Antrag nötig ist. Einen bundeslandübergreifenden Überblick zu den Regelungen in NRW finden Sie auf unserer Seite zur Nutzungsänderung in Nordrhein-Westfalen.

Zuständige Behörde in Mülheim an der Ruhr

Für alle Bauanträge inklusive Nutzungsänderungen ist das Amt für Bauaufsicht und Denkmalpflege der Stadt Mülheim an der Ruhr im Technischen Rathaus, Hans-Böckler-Platz 5, 45468 Mülheim an der Ruhr, zuständig. Die Bauberatung vor Antragstellung erfolgt aktuell ausschließlich telefonisch nach vorheriger Online-Terminvereinbarung über die städtische Website. Wer die ursprüngliche Baugenehmigung seiner Immobilie nicht mehr besitzt, muss diese für den Nachweis der Altnutzung über das Amt für Geodaten, Kataster und Wohnbauförderung einsehen. Das ist bei Nutzungsänderungen keine Formalität: In den Bauzeichnungen muss die genehmigte Altnutzung eindeutig kenntlich gemacht werden. Fehlt dieser Nachweis oder werden nachgeforderte Unterlagen nicht fristgerecht eingereicht, gilt der Antrag als zurückgenommen und muss komplett neu gestellt werden. Ein Grund, warum sich die vollständige Zusammenstellung aller Unterlagen vor Einreichung auszahlt.

Die neue Stellplatzsatzung 2025: Relevanz für Ihre Nutzungsänderung

Seit dem Beschluss vom 5. Juni 2025 gilt in Mülheim eine vollständig überarbeitete Satzung über notwendige Stellplätze, die die bisherige Ablösesatzung aus dem Jahr 2018 ersetzt. Sie greift immer dann, wenn eine Nutzungsänderung zu einem erwarteten Mehrbedarf an Zu- oder Abfahrtsverkehr führt, etwa bei der Umwandlung eines Ladenlokals in eine Gaststätte oder eines Büros in eine Praxis mit Publikumsverkehr.

Zentrale Punkte der neuen Regelung:

• Ablösebeträge: Können notwendige Stellplätze nicht auf dem eigenen Grundstück geschaffen werden, beträgt der Ausgleichsbetrag 10.000,–€ pro Stellplatz in den Innenstadtzonen und 5.000,–€ im übrigen Stadtgebiet.
• Reduzierungsmöglichkeiten: In der Innenstadt-Kernzone sind bis zu 50 % weniger Stellplätze möglich, in der Randzone bis zu 30 %, bei guter ÖPNV-Anbindung zusätzlich 10 bis 20 %.
• Fahrradstellplätze: Diese können anders als Kfz-Stellplätze nicht abgelöst werden und müssen real geschaffen werden, inklusive einer Lastenrad-Quote von 10 % bei mehr als zehn Stellplätzen.
• Erleichterung bei Wohnraumschaffung: Entsteht durch eine Nutzungsänderung oder einen Dachgeschossausbau in einem vor 2025 rechtmäßig errichteten Gebäude zusätzlicher Wohnraum, entfällt die Stellplatzpflicht, sofern die Herstellung nur mit großen Schwierigkeiten möglich wäre.

Ein Rechenbeispiel zur Einordnung: Bei einer geplanten Gaststätte mit 100 m² Gastraum sieht die Richtzahl der Satzung einen Stellplatz je 6 bis 12 m² Gastfläche vor, also rund 8 bis 16 Stellplätze. Lässt sich davon kein einziger auf dem eigenen Grundstück realisieren und liegt das Objekt in der Innenstadtzone, kann allein die Stellplatzablöse bei 10 nachzuweisenden Stellplätzen einen Betrag von 100.000,–€ ausmachen. Eine Prüfung dieser Frage sollte deshalb bereits vor Anmietung oder Kauf einer Gewerbeimmobilie erfolgen, nicht erst nach Vertragsunterschrift.

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Welche Unterlagen brauchen Sie für den Antrag?

Der Umfang der Bauvorlagen richtet sich nach der Komplexität des Vorhabens, folgende Dokumente werden aber bei den meisten Nutzungsänderungen in Mülheim verlangt:

1. Amtlicher Lageplan mit Kennzeichnung des betroffenen Gebäudes
2. Bauzeichnungen mit alter und neuer Nutzung je Raum, wobei die Altnutzung eindeutig kenntlich zu machen ist
3. Betriebsbeschreibung bei gewerblichen Nutzungen, etwa zu Öffnungszeiten, Kundenverkehr oder Emissionen
4. Stellplatznachweis gemäß der aktuellen Stellplatzsatzung
5. Standsicherheitsnachweis, sofern tragende Bauteile verändert werden oder sich die Nutzlasten durch die neue Nutzung erhöhen
6. Brandschutznachweis bei Sonderbauten oder erhöhtem Publikumsverkehr
7. Nachbarzustimmungen, sofern Abstandsflächen oder andere nachbarschützende Vorschriften berührt sind

Gerade der letzte Punkt wird in Mülheim häufig unterschätzt: Die Bauaufsicht verlangt eine hinreichend bestimmte Zustimmung mit benanntem Vorhaben, vollständiger Unterschrift aller Eigentümer des Angrenzergrundstücks und Klarschrift-Namen, direkt auf den Planunterlagen. Fehlerhafte Nachbarzustimmungen zählen zu den häufigsten Verzögerungsgründen im Verfahren. Wenn im Zuge der Umnutzung Wände entfernt, Decken durchbrochen oder zusätzliche Lasten aufgenommen werden müssen, ist zudem ein Standsicherheitsnachweis durch einen geprüften Statiker erforderlich. Wie Sie einen geeigneten Fachplaner für Ihr Vorhaben finden, erklären wir auf der Seite Statiker finden.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Mülheim, und wie lange dauert sie?

Die Kosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen: Planungskosten für Architekt und gegebenenfalls Statiker, behördliche Gebühren sowie eine mögliche Stellplatzablöse. Für die Erstellung der vollständigen Antragsunterlagen durch Planeco Building liegen die Kosten je nach Komplexität des Vorhabens bei ab 1.490,–€ netto, ein einfacher Standsicherheitsnachweis ist ab 500,–€ netto möglich. Detaillierte Faktoren zur Kostenkalkulation finden Sie auf unserer Seite Statiker Kosten.

Zur Bearbeitungsdauer gibt die Stadt Mülheim an, Anträge in der Regel innerhalb weniger Wochen zu bearbeiten. In der Praxis hängt die tatsächliche Dauer stark von der Vollständigkeit der Unterlagen sowie davon ab, ob Befreiungen nach § 31 BauGB oder Abweichungen nach § 69 BauO NRW erforderlich werden. Bei Planeco Building liegt die reine Erstellungszeit der vollständigen Antragsunterlagen bei 14 bis 21 Tagen, sofern alle nötigen Informationen zu Beginn vorliegen, danach beginnt die behördliche Prüfungsfrist.

Sonderfälle: Denkmalschutz, befristete Nutzung und Ferienwohnungen

Mülheim verfügt über einen relevanten Altbau- und Denkmalbestand, insbesondere in Speldorf, Broich und der historischen Altstadt. Bei denkmalgeschützten Objekten ist eine frühzeitige Abstimmung mit der Unteren Denkmalbehörde vor Antragstellung dringend zu empfehlen, da ein Bauantrag ohne diese Abstimmung im Zweifel versagt wird. Für zeitlich befristete Nutzungsänderungen, etwa eine temporäre Zwischennutzung leerstehender Gewerbeflächen, hält die Stadt ein eigenes Formular zur Anzeige der befristeten Nutzungsänderung bereit. Bei der Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen oder Räume zur Kurzzeitvermietung ist unabhängig von der baurechtlichen Nutzungsänderung zusätzlich zu prüfen, ob eine kommunale Wohnraumschutzsatzung nach dem Wohnraumstärkungsgesetz NRW greift. Ob Mülheim eine solche Satzung erlassen hat, sollte vor Umsetzung direkt beim zuständigen Amt geklärt werden, da sich die Rechtslage in einzelnen NRW-Kommunen unterscheidet.

Ohne Genehmigung nutzen? Diese Konsequenzen drohen

Wird eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ohne Antrag umgesetzt, kann die Bauaufsicht die weitere Nutzung untersagen und ein Bußgeld verhängen. Zusätzlich drohen praktische Folgen, die häufig unterschätzt werden: Bei Schäden kann die Gebäude- oder Betriebshaftpflichtversicherung die Leistung verweigern, wenn die tatsächliche Nutzung nicht der genehmigten entspricht. Auch bei einem späteren Verkauf der Immobilie wird eine ungenehmigte Nutzungsänderung im Rahmen der Due Diligence in der Regel aufgedeckt und kann den Verkaufspreis mindern oder die Transaktion verzögern. Wer unsicher ist, ob ein geplantes Vorhaben verfahrensfrei ist oder einer Genehmigung bedarf, sollte diese Frage vor Beginn der Umbauarbeiten klären, nicht danach. Planeco Building begleitet Eigentümer und Gewerbetreibende in Mülheim von der Machbarkeitsprüfung über die Erstellung aller Bauvorlagen bis zur Einreichung beim Amt für Bauaufsicht und Denkmalpflege, inklusive der Abstimmung mit Statikern und Architekten, wo diese für das Vorhaben erforderlich sind.