Nutzungsänderung in München: Schnell und digital zur Baugenehmigung

München ist eine der attraktivsten Städte Deutschlands für Immobilieninvestitionen und Gewerbetätigkeiten. Doch wer eine bestehende Immobilie anders nutzen möchte als ursprünglich genehmigt, muss sich durch ein komplexes Genehmigungsverfahren navigieren. Die Nutzungsänderung in München unterliegt nicht nur der Bayerischen Bauordnung (BayBO), sondern auch der strengen Zweckentfremdungssatzung der Stadt. Diese schützt Wohnraum vor unerlaubter Umwandlung und kann Bußgelder bis zu 500.000,– € zur Folge haben.

Die Lokalbaukommission München ist als größte zentrale Baugenehmigungsbehörde Deutschlands für alle Bauanträge zuständig. Mit durchschnittlich drei Monaten Bearbeitungszeit ab Vollständigkeit der Unterlagen müssen Antragsteller ausreichend Zeit einplanen. Seit der BayBO-Reform 2025 wurden jedoch einige Verfahren vereinfacht – verfahrensfreie Nutzungsänderungen sind unter bestimmten Bedingungen möglich.

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Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung beschreibt die Veränderung der Art der baulichen Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils. In München wird sie durch die Bayerische Bauordnung geregelt und ist immer dann genehmigungspflichtig, wenn sich durch die neue Nutzung andere oder höhere öffentlich-rechtliche Anforderungen ergeben.

Entscheidend ist dabei nicht, ob bauliche Maßnahmen stattfinden, sondern ob sich die Anforderungen an die bauliche Anlage ändern. Die BayBO stellt eine reine Umnutzung der Errichtung eines Gebäudes gleich. Das bedeutet: Selbst wenn Sie keine Baumaßnahmen durchführen, müssen Sie einen Bauantrag stellen, dessen Inhalt sich auf die Änderung der Nutzung bezieht.

Wann benötigt man eine Nutzungsänderung in München?

In München ist eine Nutzungsänderung immer dann erforderlich, wenn sich durch die geplante neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen ergeben als für die bisherige Nutzung. Dies betrifft sowohl bauplanungsrechtliche als auch bauordnungsrechtliche Aspekte.

Das Bauplanungsrecht regelt, welche Nutzungsarten in welchen Gebieten grundsätzlich zulässig sind. Es bestimmt beispielsweise, ob eine gewerbliche Nutzung in einem Wohngebiet erlaubt ist oder ob das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht. Das Bauordnungsrecht hingegen regelt die technischen Anforderungen wie Brandschutz, Stellplätze, Barrierefreiheit oder Rettungswege.

Typische Beispiele für eine Nutzungsänderung in München

• Wohnraum zu Ferienwohnung: Unterliegt der Zweckentfremdungssatzung und ist nur mit Genehmigung des Sozialreferats möglich
• Gewerbe zu Wohnraum: Meist begünstigt, da Wohnraumschaffung gefördert wird
• Büro zu Praxis: Kann andere Stellplatz- und Brandschutzanforderungen mit sich bringen
• Laden zu Gaststätte: Erfordert zusätzlich eine Gaststättenerlaubnis
• Keller zu Wohnraum: Besondere Anforderungen an Belichtung und Rettungswege

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Nutzungsänderung in München beantragen

Der Antragsprozess für eine Nutzungsänderung in München folgt einem strukturierten Ablauf, den Sie sorgfältig einhalten sollten:

1. Erstberatung und Machbarkeitsprüfung: Klären Sie vorab, ob Ihr Vorhaben genehmigungsfähig ist und welche Anforderungen erfüllt werden müssen
2. Prüfung der Zweckentfremdungssatzung: Bei Wohnraum prüfen, ob zusätzlich eine Genehmigung des Sozialreferats erforderlich ist
3. Beauftragung eines Architekten: Ein bauvorlageberechtigter Planer erstellt die erforderlichen Unterlagen
4. Erstellung der Antragsunterlagen: Bauzeichnungen, Baubeschreibung und alle weiteren Dokumente werden vorbereitet
5. Einreichung bei der Lokalbaukommission: Digital oder in Papierform in der Blumenstraße 19
6. Behördliche Prüfung: Die Lokalbaukommission prüft den Antrag und beteiligt gegebenenfalls weitere Stellen
7. Genehmigungserteilung: Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie die Baugenehmigung

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Welche Unterlagen benötige ich für einen Antrag auf Nutzungsänderung?

Für eine Antragstellung auf Nutzungsänderung in München benötigen Sie verschiedene Unterlagen, die je nach Art des Vorhabens variieren können:

• Bauantragsformular: Zweifach ausgefüllt und unterschrieben
• Bau- oder Betriebsbeschreibung: Detaillierte Angaben zur geplanten Nutzung
• Amtlicher Lageplan: Nicht älter als sechs Monate
• Bestandspläne: Grundrisse, Schnitte und Ansichten des Gebäudes
• Stellplatznachweis: Berechnung der erforderlichen Kfz- und Fahrradstellplätze
• Frühere Baugenehmigungen: Falls vorhanden, zur Dokumentation der bisherigen Nutzung
• Gutachten: Bei Bedarf Brandschutz-, Schallschutz- oder Statikgutachten

Wie lange dauert ein Antrag auf Nutzungsänderung in München?

Die Bearbeitungszeit für Nutzungsänderungsanträge in München beträgt grundsätzlich etwa drei Monate ab Vollständigkeit der Unterlagen. Diese Frist kann sich verlängern, wenn Unterlagen nachgefordert werden oder komplexe Prüfungen erforderlich sind. Die neue BayBO 2025 sieht eine Vollständigkeitsprüfung binnen drei Wochen vor, was zu schnellerer Klarheit über fehlende Unterlagen führt.

Was kostet eine Nutzungsänderung in München?

Die Kosten für eine Nutzungsänderung in München setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen:

Planungskosten

• Architekt-Kosten für Antragserstellung: 1.500,– bis 4.000,– €
• Zusätzliche Fachplaner: 500,– bis 2.000,– €
• Gutachten (Brandschutz, Schallschutz): 800,– bis 3.000,– €

Behördliche Kosten

• Baugenehmigung: 0,3 % bis 0,8 % der Baukosten, mindestens 200,– bis 800,– €
• Vorbescheid: 40,– bis 2.500,– €
• Zweckentfremdungsgenehmigung: Je nach Einzelfall variable Gebühren

Mögliche Baumaßnahmen

• Brandschutzertüchtigung: 2.000,– bis 15.000,– €
• Zusätzliche Stellplätze: 1.500,– bis 3.000,– € pro Stellplatz
• Stellplatzablöse: 5.000,– bis 25.000,– € pro Stellplatz
• Barrierefreier Ausbau: 10.000,– bis 50.000,– €

Nutzungsänderung ohne Genehmigung: Diese Konsequenzen drohen

Eine Nutzungsänderung ohne entsprechende Genehmigung kann in München schwerwiegende Konsequenzen haben. Die Stadt verfolgt Verstöße konsequent und verhängt empfindliche Strafen:

• Bußgelder bis zu 500.000,– €: Bei Verstößen gegen die Zweckentfremdungssatzung
• Nutzungsuntersagung: Die Behörde kann die neue Nutzung komplett untersagen
• Nachträgliche Genehmigungspflicht: Höhere Kosten durch komplexere Bestandsaufnahme
• Versicherungsschutz gefährdet: Bei Schadensfällen kann der Versicherer die Regulierung ablehnen
• Zwangsgelder: Bei Nichteinhaltung behördlicher Auflagen

Besonders kritisch sind Verstöße gegen die Münchner Zweckentfremdungssatzung. Diese schützt Wohnraum vor unerlaubter Umwandlung und wird von der Stadt aktiv überwacht. Über die Plattform www.raum-fuer-muenchen.de können Bürger Verstöße melden.

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• 14–21 Tage Bearbeitungszeit: Schnelle Erstellung Ihrer Antragsunterlagen
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