Nutzungsänderung in Offenburg: Schnell und digital zur Baugenehmigung

Möchten Sie in Offenburg eine Wohnung zur Ferienwohnung umwandeln, Gewerbeflächen zu Wohnraum machen oder ein bestehendes Gewerbe umnutzen? Dann benötigen Sie eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung. Die aktuellen Reformen der Landesbauordnung Baden-Württemberg haben die Verfahren erheblich vereinfacht – besonders bei der Schaffung von Wohnraum.

In Offenburg ist für Bauvorhaben im Stadtgebiet der Fachbereich Stadtplanung und Baurecht der Stadt Offenburg zuständig. Für die umliegenden Gemeinden des Ortenaukreises übernimmt das Baurechtsamt des Landratsamt Ortenaukreis die Bearbeitung. Die durchschnittliche Bearbeitungszeit beträgt etwa vier Monate, kann aber durch moderne Verfahrensoptionen deutlich verkürzt werden.

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Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn sich die Zweckbestimmung einer baulichen Anlage oder ihrer Teile so ändert, dass sie anderen oder weitergehenden bauordnungs- oder bauplanungsrechtlichen Anforderungen unterworfen werden kann. Entscheidend ist dabei nicht, ob tatsächlich andere Anforderungen gelten, sondern bereits die Möglichkeit einer anderen baurechtlichen Beurteilung.

Das Baurecht unterscheidet zwischen Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht. Während das Bauplanungsrecht regelt, ob und was auf einem Grundstück gebaut werden darf, bestimmt das Bauordnungsrecht, wie gebaut werden muss. Beide Rechtsgebiete sind bei einer Nutzungsänderung beantragen zu beachten.

Wann benötigt man eine Nutzungsänderung in Offenburg?

Eine Genehmigung ist immer dann erforderlich, wenn durch die neue Nutzung andere oder weitergehende Anforderungen entstehen. Dies betrifft sowohl bauplanungsrechtliche als auch bauordnungsrechtliche Aspekte:

• Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit: Ist die neue Nutzung im jeweiligen Baugebiet erlaubt?
• Bauordnungsrechtliche Anforderungen: Ändern sich technische Vorschriften wie Brandschutz, Stellplätze oder Rettungswege?
• Sonstige Vorschriften: Müssen Denkmalschutz oder andere öffentlich-rechtliche Bestimmungen beachtet werden?

Wichtig: Die Genehmigungspflicht ergibt sich nicht aus der grundsätzlichen Zulässigkeit einer Nutzung, sondern aus veränderten technischen Anforderungen.

Typische Beispiele für eine Nutzungsänderung in Offenburg

Häufige Anwendungsfälle in Offenburg umfassen:

1. Nutzungsänderung Ferienwohnung: Umwandlung einer Wohnung zur Kurzzeitvermietung
2. Gewerbe in Wohnraum umwandeln: Ehemalige Büro- oder Geschäftsräume werden zu Wohnungen
3. Gewerbe in Gewerbe umwandeln: Wechsel der gewerblichen Nutzungsart
4. Keller- oder Dachbodenausbau: Umwandlung von Abstell- oder Hobbyräumen in Wohnraum
5. Praxisräume: Umwandlung von Wohnraum in Arzt- oder Physiotherapiepraxen

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Nutzungsänderung in Offenburg beantragen

Der Bauantrag für eine Nutzungsänderung folgt einem strukturierten Ablauf:

1. Erstberatung und Machbarkeitsprüfung: Bewertung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit und technischen Anforderungen
2. Beauftragung eines Planers: Ein Architekt mit Bauvorlageberechtigung erstellt die erforderlichen Unterlagen
3. Erstellung der Antragsunterlagen: Bauzeichnungen, Baubeschreibung und weitere Dokumente werden vorbereitet
4. Digitale Antragstellung: Einreichung über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW)
5. Behördliche Prüfung: Vollständigkeitsprüfung und inhaltliche Bearbeitung durch die zuständige Behörde
6. Genehmigungserteilung: Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie die Baugenehmigung

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Welche Unterlagen benötige ich für einen Antrag auf Nutzungsänderung?

Die erforderlichen Unterlagen hängen von der gewählten Verfahrensart ab. Grundsätzlich werden folgende Dokumente benötigt:

• Lageplan: Auszug aus dem Liegenschaftskataster (nicht älter als 6 Monate)
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Ansichten und Schnitte der betroffenen Bereiche
• Baubeschreibung: Detaillierte Erläuterung der geplanten Nutzungsänderung
• Entwässerungsplan: Darstellung der Grundstücksentwässerung
• Bautechnische Nachweise: Bei Bedarf Statik, Brandschutz oder Schallschutz
• Erhebungsbogen: Statistischer Nachweis über die Bautätigkeit

Seit dem 1. Mai 2024 müssen alle Anträge beim Landratsamt Ortenaukreis digital über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg eingereicht werden. Für das Stadtgebiet Offenburg gelten die Regelungen der Stadt Offenburg.

Wie lange dauert ein Antrag auf Nutzungsänderung in Offenburg?

Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel etwa vier Monate nach Eingang des vollständigen Antrags. Die gesetzlichen Fristen nach § 54 LBO betragen zwei Monate für das vollständige Verfahren und einen Monat für das vereinfachte Verfahren. Durch die Reform von 2025 wurde eine Genehmigungsfiktion eingeführt: Entscheidet die Behörde nicht innerhalb von drei Monaten, gilt die Genehmigung als erteilt.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Offenburg?

Die Gesamtkosten setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen:

Planungskosten

• Architekt-Kosten für Antragserstellung: 1.500,– bis 4.000,– €
• Zusätzliche Fachplaner (bei Bedarf): 500,– bis 2.000,– €
• Gutachten (Brandschutz, Schallschutz): 800,– bis 3.000,– €

Behördliche Kosten

• Bauvoranfrage: 150,– bis 500,– €
• Baugenehmigung: 0,3 % bis 0,8 % der Baukosten
• Mindestgebühr meist 200,– bis 800,– €

Mögliche Baumaßnahmen

• Brandschutzertüchtigung: 2.000,– bis 15.000,– €
• Zusätzliche Stellplätze: 1.500,– bis 3.000,– € pro Stellplatz
• Stellplatzablöse: 5.000,– bis 25.000,– € pro Stellplatz (je nach Gemeinde)
• Barrierefreier Ausbau: 10.000,– bis 50.000,– €

Die genauen Kosten hängen von der Komplexität der Nutzungsänderung, der Art der Zielnutzung und den örtlichen Gebührenordnungen ab.

Nutzungsänderung ohne Genehmigung: Diese Konsequenzen drohen

Eine Nutzungsänderung ohne entsprechende Genehmigung kann schwerwiegende Folgen haben:

1. Bußgelder: Bei nicht genehmigtem Wohnraum oder Ferienwohnung drohen Strafen bis zu 50.000,– €
2. Nachträgliche Genehmigungspflicht: Höhere Planungskosten durch komplexere Bestandsaufnahme
3. Bauordnungsrechtliche Maßnahmen: Bei Verstößen gegen Brandschutz oder andere Vorschriften können Anpassungsmaßnahmen oder sogar Nutzungsuntersagungen ausgesprochen werden
4. Versicherungsschutz gefährdet: Schadensfälle in nicht genehmigten Nutzungseinheiten können von der Versicherung abgelehnt werden
5. Zwangsgelder: Bei Nichteinhaltung behördlicher Auflagen

Eine nachträgliche Genehmigung ist möglich, wenn das Vorhaben den aktuellen baurechtlichen Bestimmungen entspricht. Dabei werden jedoch die zum Zeitpunkt der Antragstellung gültigen Vorschriften angewendet.

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