Nutzungsänderung in Offenburg: Zuständigkeit, Ablauf und Kosten

Wer in Offenburg eine Gewerbefläche in Wohnraum umwandeln, ein Ladenlokal zur Praxis machen oder den Dachboden ausbauen möchte, muss zunächst eine einzige Frage klären: Ist die Nutzungsänderung überhaupt genehmigungspflichtig – und wenn ja, bei welcher Behörde? Seit der Reform der Landesbauordnung Baden-Württemberg, die am 28. Juni 2025 in Kraft trat, haben sich die Antworten auf beide Fragen spürbar verändert. Für Offenburger Bauherren kommt eine Besonderheit hinzu, die viele generische Ratgeber übersehen: Die Stadt ist selbst Baurechtsbehörde und damit nicht automatisch identisch mit der Behörde, die für die restlichen Ortenaukreis-Gemeinden zuständig ist.

Wer ist in Offenburg zuständig: Stadt oder Landratsamt?

Offenburg ist als Große Kreisstadt eine eigene untere Baurechtsbehörde. Das bedeutet konkret: Liegt Ihr Grundstück auf Offenburger Stadtgebiet, reichen Sie Ihren Antrag beim BürgerBüroBauen der Stadt Offenburg im Technischen Rathaus (Wilhelmstraße 12) ein – nicht beim Landratsamt Ortenaukreis. Für alle übrigen Gemeinden des Ortenaukreises ist hingegen das Baurechtsamt des Landratsamts zuständig, das zufällig ebenfalls in Offenburg sitzt (Badstraße 20). Diese räumliche Nähe zweier unterschiedlich zuständiger Behörden führt in der Praxis regelmäßig dazu, dass Anträge an die falsche Stelle adressiert werden – mit entsprechendem Zeitverlust, bevor die eigentliche Bearbeitung überhaupt beginnt.

Ein zweiter praktischer Punkt: Seit Mai 2024 nimmt die Stadt Offenburg ausschließlich digitale Anträge über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW) an. Papieranträge werden nicht mehr bearbeitet. Wer sein Vorhaben professionell begleiten lässt, etwa im Rahmen einer Nutzungsänderung durch Planeco Building, profitiert davon, dass die Unterlagen von Anfang an im richtigen digitalen Format und bei der richtigen Behörde landen.

Genehmigungspflicht oder verfahrensfrei? Die neue Rechtslage seit der LBO-Reform 2025

Grundsätzlich gilt: Eine Nutzungsänderung ist genehmigungspflichtig, wenn für die neue Nutzung andere oder weitergehende Anforderungen gelten als für die bisherige – etwa beim Wechsel von Lager zu Verkaufsfläche oder von Büro zu Wohnraum. Das ist rechtlich der Errichtung eines Gebäudes gleichgestellt, auch wenn keine einzige Wand versetzt wird.

Mit der Reform hat der Landesgesetzgeber diesen Grundsatz an einer entscheidenden Stelle gelockert: Nach § 50 Abs. 2 LBO BW sind Nutzungsänderungen zur Schaffung von Wohnraum im Innenbereich unter bestimmten Voraussetzungen verfahrensfrei. Wichtig für die Einschätzung im Einzelfall:

• Betroffen sind primär Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3: Die klassische Umwandlung eines reinen Bürogebäudes in Wohnraum fällt in der Regel nicht unter diese Erleichterung und bleibt verfahrenspflichtig.
• Fünf-Jahres-Regel bei Nachverdichtung: Wird zusätzlicher Wohnraum durch Ausbau, Anbau, Aufstockung oder Dachänderung geschaffen, gilt die Verfahrensfreiheit häufig nur, wenn die letzte Baugenehmigung oder Kenntnisgabe für das Gebäude mindestens fünf Jahre zurückliegt.
• Teilung von Wohnungen ist ausgenommen: Wer eine bestehende Wohnung in zwei Einheiten aufteilt, benötigt weiterhin ein Verfahren.

Die Reform hat außerdem das Verfahren selbst beschleunigt: Für Vorhaben im vereinfachten Verfahren gilt seit Juni 2025 eine Genehmigungsfiktion nach drei Monaten ab bestätigter Vollständigkeit der Unterlagen. Liegt bis dahin kein Bescheid vor, gilt die Genehmigung automatisch als erteilt. Das ist jedoch kein Freifahrtschein: Verstößt das Vorhaben gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften, kann die Behörde auch nach Fristablauf noch einschreiten. Wer sich allein auf das Verstreichen der Frist verlässt statt auf fachlich saubere Unterlagen, geht ein unnötiges Risiko ein. Mehr zu den landesweiten Regelungen finden Sie in unserem Überblick zur Nutzungsänderung in Baden-Württemberg.

So läuft der Antrag in Offenburg konkret ab

Nach Einreichung über ViBa BW prüft die Baurechtsbehörde innerhalb von zehn Arbeitstagen, ob die Unterlagen vollständig sind. Erst danach beginnt die Entscheidungsfrist zu laufen – jede Nachforderung unterbricht diesen Lauf erneut. In der Praxis ist eine unvollständige Antragstellung damit der häufigste Grund für Verzögerungen von mehreren Wochen. Betroffene Nachbarn haben seit der Reform nur noch zwei Wochen Zeit für Einwendungen (zuvor vier), gleichzeitig werden relevante Fachbehörden beteiligt.

Grob lässt sich der Ablauf in folgende Schritte gliedern:

1. Bebauungsplan prüfen: Klärt, ob die geplante Nutzung planungsrechtlich überhaupt zulässig ist – bevor Planungskosten entstehen.
2. Bauvorlageberechtigten beauftragen: Ein Architekt erstellt die Antragsunterlagen und ist zur Einreichung berechtigt.
3. Digitale Einreichung über ViBa BW: Papieranträge werden von der Stadt Offenburg nicht mehr angenommen.
4. Vollständigkeitsprüfung (10 Werktage), danach Nachbarbeteiligung und Fachbehördenabstimmung.
5. Genehmigung oder Fiktionseintritt nach spätestens drei Monaten im vereinfachten Verfahren.

Bei unklarer Rechtslage, etwa im Außenbereich oder bei Abweichungen vom Bebauungsplan, lohnt sich vorab eine Bauvoranfrage: Sie bindet die Behörde für einen bestimmten Zeitraum verbindlich und ist in der Regel deutlich günstiger als ein abgelehnter Bauantrag.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Offenburg?

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Bausteinen zusammen, die häufig getrennt betrachtet werden müssen:

• Planungskosten (Architekt/Antragstellung): je nach Umfang etwa 1.500,– bis 4.000,–€ netto
• Fachplanung wie Statik oder Brandschutzkonzept: ab 500,–€ netto, abhängig vom Umfang
• Behördengebühren: üblicherweise zwischen 0,3 % und 0,8 % der Baukosten, festgelegt durch die kommunale Gebührensatzung
• Bauliche Ertüchtigung, etwa Brandschutzmaßnahmen: 2.000,– bis 15.000,–€ netto, je nach Bestand
• Stellplatzablöse, falls durch die neue Nutzung ein Mehrbedarf entsteht: 5.000,– bis 25.000,–€ netto, abhängig von der kommunalen Stellplatzsatzung

Ein oft übersehener Punkt bei der Stellplatzfrage: Relevant ist ausschließlich der durch die Nutzungsänderung zusätzlich ausgelöste Mehrbedarf – nicht die gesamte, theoretisch heute geforderte Stellplatzzahl. Wer tragende Bauteile verändert oder eine neue Nutzung mit erhöhten statischen Anforderungen plant, benötigt zudem einen Standsicherheitsnachweis. Eine Übersicht möglicher Kostenfaktoren dafür finden Sie unter Statiker Kosten.

Denkmalschutz, Sanierungsgebiete und Zweckentfremdung: zusätzliche Genehmigungen in Offenburg

Neben der eigentlichen Baugenehmigung sind in Offenburg je nach Lage weitere Genehmigungen erforderlich:

• Altstadt und Kulturdenkmale: Für Gebäude in der historischen Altstadt sowie eingetragene Kulturdenkmale ist zusätzlich zur Baugenehmigung eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung notwendig.
• Sanierungsgebiete Südstadt und Bahnhof-Schlachthof: In diesen aktiven Sanierungsgebieten gelten nach dem Baugesetzbuch zusätzliche Genehmigungspflichten – auch für Maßnahmen, die andernorts verfahrensfrei wären.
• Ferienwohnung/kurzfristige Vermietung: Hier läuft parallel zur bauordnungsrechtlichen Nutzungsänderung häufig ein separates Zweckentfremdungsverfahren. Das maximale Bußgeld bei Verstößen gegen das Genehmigungserfordernis wurde landesrechtlich von 50.000,–€ auf 100.000,–€ verdoppelt.

Wer sein Vorhaben in einer dieser Konstellationen plant, sollte die zusätzliche Prüfung frühzeitig einkalkulieren, statt sie erst nach Einreichung des Bauantrags zu entdecken.

Typische Fehler bei der Antragstellung in Offenburg

Aus der Begleitung von Nutzungsänderungsanträgen zeigen sich wiederkehrende Muster, die zu Verzögerungen oder Ablehnungen führen:

• Falsche Behörde adressiert: Antrag geht versehentlich an das Landratsamt statt an die Stadt Offenburg oder umgekehrt.
• Verfahrensfreiheit zu breit ausgelegt: Die neue Erleichterung für Wohnraumschaffung wird auf Fälle angewendet, die tatsächlich nicht darunterfallen, etwa reine Büroumwandlungen.
• Unvollständige Unterlagen: Da die Zehn-Tage-Prüfung und die Drei-Monats-Fiktion erst nach bestätigter Vollständigkeit zu laufen beginnen, kosten Nachforderungen in der Praxis oft mehrere Wochen zusätzlich.
• Kellerausbau ohne Rettungswegprüfung: Lichtschachtfenster erfüllen häufig weder die Belichtungs- noch die Anleiterbarkeitsanforderungen für einen zweiten Rettungsweg.

Wer diese Punkte von Anfang an berücksichtigt, spart nicht nur Zeit, sondern vermeidet auch kostenintensive Nachplanungen. Bei der Wahl des richtigen Fachplaners für die statischen Nachweise hilft unser Leitfaden Statiker finden, bei allgemeinen Fragen zur statischen Prüfung die Seite Statiker.