Nutzungsänderung in Oldenburg: Schnell und digital zur Baugenehmigung

Sie planen eine Nutzungsänderung in Oldenburg? Ob Sie eine Wohnung zur Ferienwohnung umwandeln, Gewerbeflächen in Wohnraum verwandeln oder ein anderes Gewerbe etablieren möchten – in Oldenburg benötigen Sie dafür eine Baugenehmigung. Seit der Digitalisierung aller Bauverfahren im Februar 2024 erfolgt die Antragstellung ausschließlich elektronisch über das städtische Portal.

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Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung beschreibt die Veränderung der Art der baulichen Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils in Oldenburg. Nach der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) wird eine Nutzungsänderung als Baumaßnahme definiert, die der förmlichen Regelung durch das öffentliche Baurecht unterliegt. Entscheidend ist dabei, welche Nutzung in der letzten Baugenehmigung festgelegt wurde.

Die Nutzungsänderung überführt Ihre Immobilie bei den Oldenburger Behörden offiziell von der bisherigen in eine neue Nutzung. Selbst wenn Sie keine baulichen Veränderungen vornehmen, stellen Sie einen Bauantrag im Baugenehmigungsverfahren, dessen Inhalt sich auf die Änderung der Nutzung bezieht.

Wann benötigt man eine Nutzungsänderung in Oldenburg?

In Oldenburg ist eine Nutzungsänderung zu beantragen, wenn sich durch die neue Nutzung andere oder höhere Anforderungen an die bauliche Anlage ergeben. Dies betrifft sowohl bauordnungsrechtliche als auch bauplanungsrechtliche Voraussetzungen.

Bauplanungsrechtliche Belange regeln die städtebauliche Zulässigkeit Ihres Vorhabens. Das Kundenzentrum Bau prüft die Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan und der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Bauordnungsrechtliche Anforderungen umfassen technische und sicherheitsrechtliche Aspekte wie Raumhöhen, Fluchtwege, Barrierefreiheit sowie Brand- und Schallschutz.

Typische Beispiele für eine Nutzungsänderung in Oldenburg

• Nutzungsänderung zur Ferienwohnung: Umwandlung einer Wohnung für die Kurzzeitvermietung
• Gewerbe in Wohnraum umwandeln: Büro- oder Ladenflächen zu Wohnungen
• Gewerbe in Gewerbe umwandeln: Wechsel zwischen verschiedenen gewerblichen Nutzungen
• Kellerausbau zu Wohnraum: Nicht ausgebaute Keller als Wohnfläche nutzen
• Dachbodenausbau: Speicher oder Dachboden in Wohnraum verwandeln

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Nutzungsänderung in Oldenburg beantragen

Das Kundenzentrum Bau der Stadt Oldenburg ist die zuständige Behörde für alle Baugenehmigungsverfahren. Die Behörde befindet sich im Technischen Rathaus, Industriestraße 1 a, 26121 Oldenburg. Seit Februar 2024 erfolgt die Antragstellung ausschließlich digital.

1. BundID-Registrierung: Für die digitale Antragstellung benötigen Sie ein BundID-Konto
2. Machbarkeitsprüfung: Klärung der bauplanungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit
3. Unterlagenerstellung: Ein Architekt mit Bauvorlageberechtigung erstellt alle erforderlichen Dokumente
4. Digitale Einreichung: Upload aller Unterlagen über das Portal oldenburg.meinamt.digital
5. Behördliche Prüfung: Das Kundenzentrum Bau prüft Ihren Antrag und beteiligt Fachstellen
6. Genehmigungserteilung: Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie die Baugenehmigung

Planeco Building übernimmt für Sie den gesamten Prozess – von der BundID-Registrierung bis zur digitalen Einreichung aller Unterlagen.

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Welche Unterlagen benötige ich für einen Antrag auf Nutzungsänderung?

Für genehmigungspflichtige Nutzungsänderungen in Oldenburg sind folgende Unterlagen in PDF-Format erforderlich:

• Amtliches Bauantragsformular mit allen notwendigen Unterschriften
• Einfacher Lageplan zur örtlichen Einordnung
• Bauzeichnungen mit Eintragung der bisherigen und künftigen Nutzung
• Betriebsbeschreibung mit Angaben zu Mitarbeiterzahl, Betriebszeiten und möglichen Immissionen
• Flächenberechnungen einschließlich Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Stellplatznachweis für den durch die Nutzungsänderung entstehenden Mehrbedarf
• Nachweis geschützter Bäume nach der Oldenburger Baumschutzsatzung
• Weitere bautechnische Nachweise wie Brandschutz- oder Schallschutzkonzepte bei Bedarf

Wie lange dauert ein Antrag auf Nutzungsänderung in Oldenburg?

Nach der Niedersächsischen Bauordnung beträgt die Bearbeitungszeit für Bauvoranfragen etwa drei Monate. Die Bauaufsichtsbehörde prüft Ihren Antrag innerhalb von drei Wochen auf Vollständigkeit. Bei vollständigen Unterlagen können Sie mit einer Entscheidung nach zwei bis drei Monaten rechnen.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Oldenburg?

Die Kosten für eine Nutzungsänderung in Oldenburg setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen:

1. Planungskosten

• Architekt-Kosten für Antragserstellung: 1.500,– bis 4.000,– €
• Zusätzliche Fachplaner bei Bedarf: 500,– bis 2.000,– €
• Gutachten (Brandschutz, Schallschutz): 800,– bis 3.000,– €

2. Behördliche Kosten

• Bauvoranfrage: 75,– € Mindestgebühr (5,50 € je angefangene 500,– € Rohbauwert)
• Baugenehmigung: 0,3 % bis 0,8 % der Baukosten, mindestens 200,– bis 800,– €

3. Mögliche Baumaßnahmen

• Brandschutzertüchtigung: 2.000,– bis 15.000,– €
• Zusätzliche Stellplätze: 1.500,– bis 3.000,– € pro Stellplatz
• Barrierefreier Ausbau: 10.000,– bis 50.000,– €

Nutzungsänderung ohne Genehmigung: Diese Konsequenzen drohen

Eine Nutzungsänderung ohne entsprechende Genehmigung in Oldenburg kann schwerwiegende Folgen haben. Das Kundenzentrum Bau kann verschiedene Maßnahmen ergreifen:

Bußgelder und Strafen:

• Nicht genehmigter Wohnraum: bis zu 50.000,– €
• Ferienwohnung ohne Nutzungsänderung: bis zu 50.000,– €
• Zusätzliche Gebühren für behördliche Maßnahmen

Bauordnungsrechtliche Maßnahmen: Bei Verstößen gegen Brandschutz oder andere Sicherheitsvorschriften kann die Behörde Anpassungsmaßnahmen verlangen oder eine Nutzungsuntersagung aussprechen. Besonders relevant wird die geplante Zweckentfremdungssatzung, die der Oldenburger Stadtrat im Dezember 2025 beschlossen hat und die Umwandlung von Wohnungen in Ferienwohnungen unter Genehmigungsvorbehalt stellen wird.

Versicherungsschutz: Bei Schadensfällen in nicht genehmigten Nutzungseinheiten kann Ihr Versicherer die Regulierung ablehnen.

Nutzungsänderung in Oldenburg beantragen – mit Planeco Building

Planeco Building ist Ihr kompetenter Partner für Nutzungsänderungen in Oldenburg. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen verfügen wir über umfassende Erfahrung mit der Niedersächsischen Bauordnung und den spezifischen Anforderungen der Stadt Oldenburg.

Ihre Vorteile mit Planeco Building:

• Kostenlose Erstberatung zur Machbarkeitsprüfung Ihres Vorhabens
• Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge bundesweit
• Volle Preistransparenz – keine versteckten Kosten
• 14–21 Tage Bearbeitungszeit für die Antragserstellung
• Rundum-Service: Architektur, Statik, Brandschutz und mehr
• Bundesweit aktiv mit lokaler Expertise in Oldenburg

Wir kennen die Besonderheiten der Oldenburger Baumschutzsatzung, unterstützen Sie bei der BundID-Registrierung und sorgen für eine professionelle digitale Einreichung über das Portal oldenburg.meinamt.digital. Durch unsere Erfahrung mit dem Kundenzentrum Bau können wir Rückfragen minimieren und Ihre Genehmigungszeit verkürzen.

Die verschiedenen Verfahrensarten – ob vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren nach §63 NBauO oder reguläres Verfahren nach §64 NBauO – kennen wir aus der täglichen Praxis und wählen das optimale Verfahren für Ihr Vorhaben.