Nutzungsänderung in Regensburg – Antrag trotz Altstadtschutz und BayBO-Reform

Eine Nutzungsänderung in Regensburg unterliegt seit dem 1. Januar 2025 neuen Regeln: Durch die Reform der Bayerischen Bauordnung sind viele Umnutzungen zu Wohnzwecken inzwischen verfahrensfrei, müssen der Behörde aber weiterhin zwei Wochen vor Nutzungsaufnahme angezeigt werden (Art. 57 BayBO). Gleichzeitig gilt Regensburg als einzige bayerische Stadt mit UNESCO-Welterbestatus für ihre Altstadt: Wer dort umbaut, muss zusätzlich die städtische Altstadtschutzsatzung beachten, unabhängig davon, ob das Gebäude selbst denkmalgeschützt ist. Und je nachdem, ob Ihre Immobilie innerhalb der Stadtgrenzen oder im Landkreis liegt, ist entweder das Bauordnungsamt der Stadt Regensburg oder das Landratsamt Regensburg zuständig, zwei getrennte Behörden mit eigener Bearbeitungspraxis. Wer diese drei Punkte zu Beginn nicht klärt, riskiert Verzögerungen, die sich bei touristisch genutzten Immobilien oder Gewerbeflächen schnell in echten Kosten niederschlagen.

Zuständigkeit klären: Stadt Regensburg oder Landkreis?

Regensburg ist kreisfrei, der umliegende Landkreis Regensburg jedoch eine eigenständige Gebietskörperschaft mit eigener Bauaufsicht. Das führt in der Praxis regelmäßig zu Verwechslungen, gerade bei Objekten in den Randlagen der Stadt.

• Innerhalb der Stadt Regensburg: Zuständig ist das Bauordnungsamt der Stadt Regensburg im Neuen Rathaus. Anträge werden seit 2024 auch digital über den städtischen Bauantragsassistenten eingereicht.
• Im Landkreis Regensburg (z.B. Neutraubling, Obertraubling, Pentling, Lappersdorf): Zuständig ist das Bauamt des Landratsamts Regensburg, organisiert in vier Baubezirke (Landratsamt Regensburg, Bauantrag/Baugenehmigung).

Beide Behörden prüfen nach derselben Rechtsgrundlage, der Bayerischen Bauordnung, wenden aber eigene Verwaltungspraxis und teils unterschiedliche Bearbeitungszeiten an. Planeco Building kennt beide Zuständigkeitswege und klärt die korrekte Anlaufstelle bereits in der Erstberatung, bevor Unterlagen erstellt werden. Mehr zur landesweiten Rechtslage finden Sie auf unserer Themenseite zur Nutzungsänderung in Bayern.

Was sich durch die BayBO-Reform 2025 für Nutzungsänderungen ändert

Die Novelle der Bayerischen Bauordnung wurde in mehreren Schritten umgesetzt und betrifft Regensburger Bauherren unmittelbar:

• Verfahrensfreiheit seit 1. Januar 2025: Nutzungsänderungen sind verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige und kein Sonderbau betroffen ist (Art. 57 Abs. 4 BayBO). Ein klassisches Beispiel: Büroflächen werden zu Wohnraum.
• Anzeigepflicht bleibt bestehen: Auch verfahrensfreie Nutzungsänderungen müssen der Bauaufsichtsbehörde mindestens zwei Wochen vor Aufnahme der neuen Nutzung in Textform angezeigt werden (Art. 57 Abs. 7 BayBO).
• Stellplatzpflicht seit 1. Oktober 2025 kommunalisiert: Landesweit besteht eine Stellplatzpflicht nur noch, wenn die Gemeinde sie per Satzung festlegt. Regensburg hat seine Stellplatzsatzung beibehalten, die Pflicht zur Herstellung von Stellplätzen bei Nutzungsänderungen gilt hier also unverändert weiter (Stellplatzsatzung der Stadt Regensburg).
• Ausnahme für Wohnnutzungen: Erfolgt die Nutzungsänderung zu Wohnzwecken, etwa Dachgeschossausbau oder Einbau zusätzlicher Wohnungen, entfällt die Stellplatzpflicht nach der Regensburger Satzung explizit.

Wichtig für die Praxis: Verfahrensfreiheit bedeutet nicht, dass die materiellen Anforderungen entfallen. Statische Nachweise, Brandschutzvorgaben und Anforderungen an Rettungswege müssen weiterhin erfüllt sein, auch ohne förmlichen Bauantrag. Bei tragenden Eingriffen, etwa dem Entfernen einer Wand beim Umbau einer Ladenfläche zur Wohnung, bleibt ein Standsicherheitsnachweis zwingend erforderlich. Wer unsicher ist, ob sein Vorhaben tatsächlich verfahrensfrei ist, sollte dies vorab mit einem qualifizierten Statiker und Architekten klären, statt sich allein auf die Selbsteinschätzung zu verlassen.

UNESCO-Welterbe Altstadt: Wenn Bauordnungsrecht auf Ensembleschutz trifft

Regensburg ist die einzige bayerische Stadt, deren Altstadt seit 2006 auf der UNESCO-Welterbeliste steht, mit rund 960 Baudenkmälern auf 1,8 Quadratkilometern eine der dichtesten Denkmallandschaften Deutschlands. Für Nutzungsänderungen im Ensemblebereich Altstadt Regensburg mit Stadtamhof gilt zusätzlich die städtische Altstadtschutzsatzung von 2007. Sie regelt Dachformen, Fassadengestaltung, Fenster und technische Anlagen, und zwar unabhängig davon, ob das konkrete Gebäude selbst denkmalgeschützt ist (Stadtrecht Regensburg, Kapitel 17 Bauordnung).

Das bedeutet für Bauherren im Ensemblebereich konkret:

• Eine geplante Nutzungsänderung, etwa von Wohnung zu Gastronomie oder Einzelhandel zu Büro, muss auf ihre Verträglichkeit mit dem historischen Stadtbild geprüft werden.
• Bei denkmalgeschützten Gebäuden wird zusätzlich die Denkmalschutzbehörde beteiligt, was die Bearbeitungszeit gegenüber Standardverfahren verlängern kann.
• Verstöße gegen die Altstadtschutzsatzung können mit erheblichen Bußgeldern geahndet werden.

Ab dem 1. Januar 2026 gewinnen örtliche Baugestaltungssatzungen wie die Regensburger Altstadtschutzsatzung landesweit sogar wieder an Bedeutung, nachdem sie durch eine vorherige BayBO-Änderung zeitweise aus bestimmten Vorhabenskategorien herausgenommen worden waren. Wer in der Altstadt plant, sollte die gestalterischen Vorgaben deshalb frühzeitig, idealerweise im Rahmen einer Bauvoranfrage, klären lassen.

Nutzungsänderung zur Ferienwohnung: Baugenehmigung und Zweckentfremdung getrennt betrachten

Angesichts der touristischen Anziehungskraft der Altstadt ist die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen ein häufiger Anlass für eine Nutzungsänderung in Regensburg, rechtlich aber ein Vorhaben mit zwei separaten Hürden:

1. Baurechtliche Genehmigungspflicht: Die Ferienwohnungsnutzung gilt gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung als eigenständige Nutzungsart, für die andere Anforderungen gelten können, und ist damit grundsätzlich genehmigungspflichtig nach Art. 55 Abs. 1 BayBO.
2. Zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung: Seit dem 1. Juni 2023 gilt das gesamte Stadtgebiet Regensburg als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist deshalb zusätzlich eine Genehmigung nach § 250 BauGB erforderlich, Wohngebäude mit bis zu 10 Wohnungen sind hiervon ausgenommen. Für die Nutzung als Ferienwohnung selbst ist außerdem eine Genehmigung nach der Wohnraumzweckentfremdungssatzung der Stadt beim Amt für Stadtentwicklung einzuholen (Stadt Regensburg, Zweckentfremdung).

Über den Zweckentfremdungsantrag muss die Stadt innerhalb von sechs Monaten entscheiden, nach Ablauf der Frist gilt die Genehmigung als erteilt. In der Praxis werden beide Verfahren regelmäßig verwechselt oder nur eines davon beantragt, was im schlimmsten Fall zur Rückabwicklung einer bereits vermieteten Ferienwohnung führen kann. Planeco Building prüft bei entsprechenden Vorhaben von Anfang an beide Genehmigungsebenen gemeinsam, um genau dieses Risiko auszuschließen.

Ablauf, Unterlagen und Kosten in Regensburg

Unabhängig davon, ob Stadt oder Landkreis zuständig ist, folgt der Antragsweg für eine Nutzungsänderung in Regensburg einem vergleichbaren Muster:

1. Prüfung der Verfahrensart: Verfahrensfrei, Genehmigungsfreistellung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, vereinfachtes Verfahren oder Vollverfahren bei Sonderbauten.
2. Zusammenstellung der Unterlagen: Bestandspläne, Lageplan, Betriebsbeschreibung bei gewerblicher Nutzung, gegebenenfalls Standsicherheitsnachweis und Brandschutzkonzept.
3. Prüfung von Sonderfällen: Altstadtschutz, Stellplatzsatzung, Zweckentfremdung, gegebenenfalls Entwässerungsantrag beim Tiefbauamt, wenn eine Grundstücksentwässerungsanlage geändert oder erweitert wird, denn dieses Verfahren läuft getrennt vom eigentlichen Bauantrag.
4. Einreichung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, digital oder analog.
5. Bearbeitung und Genehmigung beziehungsweise Anzeige bei verfahrensfreien Vorhaben.

Bei den Gebühren unterscheidet die Stadt Regensburg klar zwischen reinen Nutzungsänderungen und Vorhaben mit größeren Baukosten: Für eine Baugenehmigung zur reinen Nutzungsänderung fällt eine Verwaltungsgebühr zwischen 40,–€ und 5.000,–€ an, je nach Prüfungsaufwand, etwa wenn Nachbarn beteiligt oder die Denkmalpflege einbezogen werden müssen. Sind mit der Nutzungsänderung Umbaumaßnahmen mit nennenswerten Baukosten verbunden, kommt zusätzlich eine Gebühr von 1 bis 4 Promille der Baukosten hinzu (Stadt Regensburg, Bauantrag/Gebühren). Diese Gebühr wird auch bei Ablehnung oder Rücknahme des Antrags fällig, dann jedoch reduziert.

Bei Planeco Building liegt die reine Bearbeitungszeit für die Erstellung der Antragsunterlagen in der Regel bei 14 bis 21 Tagen, vorausgesetzt alle erforderlichen Bestandsunterlagen liegen vor. Die anschließende behördliche Bearbeitungszeit hängt von der jeweils zuständigen Stelle und der Komplexität des Vorhabens ab. Wer die Kostenstruktur seines Vorhabens vorab durchrechnen möchte, findet auf unserer Seite zu Statiker-Kosten zusätzliche Orientierung für den statischen Planungsanteil.

Typische Stolpersteine bei Nutzungsänderungen in Regensburg

Aus der laufenden Antragspraxis lassen sich einige wiederkehrende Fehlerquellen benennen, die sich mit sorgfältiger Vorbereitung vermeiden lassen:

• Falsche Zuständigkeit angenommen: Grundstücke am Stadtrand werden fälschlich der Stadt statt dem Landkreis zugeordnet oder umgekehrt.
• Verfahrensfreiheit fälschlich als Genehmigungsfreiheit missverstanden: Materielle Anforderungen wie Brandschutz und Standsicherheit bleiben auch ohne Bauantrag bestehen.
• Zweckentfremdung übersehen: Insbesondere bei Ferienwohnungen wird häufig nur die baurechtliche Seite geprüft, nicht die zusätzliche städtische Genehmigung.
• Altstadtschutz zu spät geprüft: Gestalterische Vorgaben werden erst nach Planungsabschluss entdeckt, was zu kostspieligen Nachplanungen führt.
• Unvollständige Unterlagen: Der häufigste Grund für Verzögerungen ist nicht die Genehmigungsfähigkeit selbst, sondern fehlende oder unvollständige Bestandspläne und Nachweise.

Wer diese Punkte von Beginn an mit einem erfahrenen Partner klärt, spart Zeit und vermeidet unnötige Mehrkosten. Planeco Building begleitet Nutzungsänderungen in Regensburg von der Erstberatung über die vollständige Erstellung der Antragsunterlagen bis zur Kommunikation mit der zuständigen Behörde, mit Rundum-Service aus Architektur, Statik und Baugenehmigung aus einer Hand.