Nutzungsänderung in Stuttgart: Verfahren, Kosten und Reform 2025 im Überblick

Eine Nutzungsänderung in Stuttgart ist immer dann genehmigungspflichtig, wenn für die neue Nutzung andere oder weitergehende bauordnungsrechtliche Anforderungen gelten als für die bisherige. Seit der Reform der Landesbauordnung Baden-Württemberg zum 28.06.2025 hat sich dabei einiges verändert: Verfahren wurden verkürzt, die Nachbarbeteiligung gestrafft und die Verfahrensfreiheit für Wohnraumschaffung deutlich ausgeweitet. Gleichzeitig hat die Landeshauptstadt eigene Regeln verschärft, etwa bei der Zweckentfremdung von Wohnraum. Wer sein Vorhaben in Stuttgart plant, sollte beide Ebenen kennen: das Landesrecht und die städtischen Besonderheiten.

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Genehmigungspflicht oder Verfahrensfreiheit? Der entscheidende Unterschied

Nach § 50 Abs. 2 Nr. 2 LBO BW ist eine Nutzungsänderung zur Schaffung von Wohnraum seit der Reform 2025 grundsätzlich verfahrensfrei, und zwar nicht mehr nur in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3, sondern in allen Gebäuden. Klassische Beispiele: der Ausbau eines bisherigen Abstellraums zu einem Wohnzimmer oder die Umwandlung eines ungenutzten Dachgeschosses. Umgekehrt genehmigungspflichtig bleibt es, wenn Wohnraum zu Gewerbe wird, etwa bei der Umwandlung einer Wohnung in eine Arztpraxis oder ein Büro.

Der Punkt, den viele Eigentümer übersehen: Verfahrensfrei bedeutet nicht anforderungsfrei. Auch bei einer verfahrensfreien Nutzungsänderung müssen sämtliche materiellen Anforderungen weiterhin erfüllt sein, etwa eine Mindestraumhöhe von 2,30 Metern und eine Belichtungsfläche von mindestens einem Zehntel der Grundfläche. Bei der Umwandlung von Büro- oder Ladenflächen zu Wohnraum lösen zudem fast immer zusätzliche Anforderungen an Brandschutz und Schallschutz aus, die in einem Wohngebäude nicht galten. In der Praxis bedeutet das: Die formale Ausweitung der Verfahrensfreiheit hilft vielen Bauherren weniger, als der Gesetzestext zunächst vermuten lässt, sobald ein Nichtwohngebäude betroffen ist. Eine saubere architektonische Prüfung vorab schützt vor bösen Überraschungen im laufenden Verfahren.

Zuständige Behörde und Verfahrensablauf in Stuttgart

Zuständig für alle Nutzungsänderungen im Stadtgebiet ist das Baurechtsamt Stuttgart im Schwabenzentrum B2, Eberhardstraße 33, 70173 Stuttgart. Seit dem 1. Januar 2022 ist eine Antragstellung in Papierform nicht mehr zulässig, alle Bauvorlagen müssen digital über das Serviceportal Baden-Württemberg eingereicht werden. Die Behörde prüft die eingereichten Unterlagen zunächst innerhalb von zehn Arbeitstagen auf Vollständigkeit und teilt mit, welche weiteren Ämter am Verfahren beteiligt werden müssen. Quelle: Landeshauptstadt Stuttgart

Welches Verfahren anschließend greift, hängt vom Einzelfall ab:

• Verfahrensfrei: Keine Prüfung durch die Behörde nötig, materielle Anforderungen müssen dennoch eingehalten werden.
• Vereinfachtes Verfahren (§ 52 LBO BW): Reduzierte Prüfung, fokussiert auf Bauplanungsrecht und Abstandsflächen, gesetzliche Bearbeitungsfrist zwei Monate, danach greift die neue Genehmigungsfiktion.
• Vollständiges Baugenehmigungsverfahren (§ 58 LBO BW): Bei allen übrigen Nutzungsänderungen, etwa Wohnen zu Gewerbe, vollständige Prüfung, gesetzliche Frist drei Monate.

Für Bauvorhaben, deren Einordnung unklar ist, lohnt sich vorab eine Bauvoranfrage in Stuttgart, um Verfahrensart und Erfolgsaussichten verbindlich klären zu lassen, bevor Planungskosten entstehen.

Die LBO-Reform 2025: Das hat sich konkret geändert

Mit Inkrafttreten der Reform am 28.06.2025 wurde das Baden-Württembergische Bauordnungsrecht spürbar entschlackt. Neben der ausgeweiteten Verfahrensfreiheit für Wohnraumschaffung sind drei Änderungen für Nutzungsänderungen besonders relevant:

1. Genehmigungsfiktion: Wird die gesetzliche Bearbeitungsfrist im vereinfachten Verfahren überschritten, gilt die Genehmigung als erteilt.
2. Gestraffte Nachbarbeteiligung (§ 55 LBO BW): Nachbarn werden nur noch beteiligt, wenn eine Abweichung, Befreiung oder Ausnahme von nachbarschützenden Vorschriften beantragt wird, die Äußerungsfrist beträgt nun zwei Wochen.
3. Wegfall des Widerspruchsverfahrens: Gegen ablehnende Entscheidungen bleibt nur noch der verwaltungsgerichtliche Weg.

Da diese Regelungen erst seit Mitte 2025 gelten, ist die behördliche Vollzugspraxis beim Baurechtsamt Stuttgart in vielen Detailfragen noch im Aufbau. Wer auf Basis der neuen, noch nicht flächendeckend erprobten Regelungen investiert, sollte sich die Einordnung seines konkreten Falls frühzeitig bestätigen lassen. Details zur Reform und weiteren landesweiten Besonderheiten finden Sie auf unserer Seite zur Nutzungsänderung in Baden-Württemberg.

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Büroleerstand als Chance: Wohnraum aus Gewerbeflächen schaffen

Das Angebot an kurzfristig beziehbaren Büroflächen in Stuttgart lag zum 31.12.2025 bei rund 566.000 m², die Leerstandsquote bei etwa 6,6 % und damit 14 % höher als im Vorjahr. Für Eigentümer leerstehender Gewerbeflächen ist die Umwandlung zu Wohnraum deshalb wirtschaftlich zunehmend interessant, zumal ab Sommer 2026 ein neues Bundesförderprogramm mit zinsverbilligten Darlehen für genau diese Umnutzung starten soll. Ein bekanntes Stuttgarter Beispiel für einen gelungenen Umbau ehemaliger Gewerbeflächen zu Wohnraum ist das Bürgerhospital.

Wichtig für die Kalkulation: Wird bei einer Nutzungsänderung zusätzlicher Wohnraum geschaffen und liegt die Baugenehmigung oder Kenntnisgabe für das Gebäude mindestens fünf Jahre zurück, entfällt die Pflicht zur Herstellung zusätzlicher Stellplätze. Zusätzlich hat der Stuttgarter Gemeinderat mit der Stellplatzsatzung vom 26.01.2023 festgelegt, dass für Nicht-Wohnnutzungen innerhalb des City-Rings (Paulinen-, Hauptstätter-, Konrad-Adenauer-, Schiller-, Friedrich- und Theodor-Heuss-Straße) generell keine Stellplätze mehr nachgewiesen werden müssen. Bei einer angenommenen Stellplatzablöse von 5.000 bis 25.000,–€ netto pro fehlendem Stellplatz kann diese Kombination bei einem Mehrfamilienhaus-Umbau einen erheblichen Kostenvorteil bedeuten, wenn sich das Objekt im richtigen Bereich befindet. Wo tragende Bauteile durch die Umnutzung stärker belastet werden, etwa bei zusätzlichen Wohneinheiten mit veränderter Lastverteilung, braucht es zudem einen Standsicherheitsnachweis, den unsere Statiker auf Basis der bestehenden Bausubstanz erstellen.

Ferienwohnung in Stuttgart: Zweckentfremdung und Bußgeldrisiko

Wer eine Wohnung dauerhaft als Ferienwohnung vermieten will, bewegt sich in Stuttgart auf besonders sensiblem Terrain. Die Zweckentfremdungsverbotssatzung wurde zuletzt bis Ende 2025 verlängert und ist in ihrer aktuellen Fassung seit dem 01.01.2026 in Kraft. Sie gilt bereits dann, wenn Wohnraum für mehr als insgesamt zehn Wochen im Kalenderjahr zu Zwecken der Fremdenbeherbergung genutzt wird, und verlangt seit 2021 eine Registrierungsnummer, die bei jedem Angebot sichtbar angegeben werden muss.

Besonders relevant für die Risikoabwägung: Stuttgart hat den Bußgeldrahmen für ungenehmigte Zweckentfremdung 2021 auf bis zu 100.000,–€ verdoppelt, während in vielen anderen Kommunen weiterhin der landesweite Grundrahmen von 50.000,–€ gilt. Seit einer EU-Verordnung erhalten die Kontrolleure des Baurechtsamts zudem Zugriff auf Buchungsdaten großer Plattformen, wodurch unregistrierte Vermietungen leichter auffindbar werden. Wer eine bestehende oder geplante Ferienwohnungsnutzung rechtlich absichern möchte, sollte den Genehmigungsstatus vorab klären lassen, statt auf ausbleibende Kontrollen zu vertrauen. Quelle: Serviceportal Baden-Württemberg

Unterlagen und Kosten: Womit Bauherren rechnen sollten

Für den Antrag beim Baurechtsamt Stuttgart werden in der Regel benötigt:

• Lageplan und Bestandspläne der betroffenen Fläche
• Die zuletzt erteilte Baugenehmigung oder ein Nachweis der genehmigten Nutzung aus dem Bauaktenarchiv
• Eine Betriebsbeschreibung bei gewerblicher Nutzung
• Bei Bedarf ein Brandschutzkonzept oder ein statischer Nachweis
• Der Erhebungsbogen für die Bautätigkeitsstatistik, der bei jedem Antrag verpflichtend beizufügen ist

Fehlen alte Bauunterlagen, etwa bei Altbauten in Stuttgart-West oder Bad Cannstatt, muss die tatsächlich genehmigte Nutzung häufig erst aus dem Bauaktenarchiv rekonstruiert werden, bevor der eigentliche Antrag gestellt werden kann. Die Kosten für die Erstellung der Antragsunterlagen hängen stark vom Umfang ab: Ein einfacher Standsicherheitsnachweis beginnt bei Statiker-Kosten ab 500,–€ netto, die vollständige Nutzungsänderungsplanung mit Architektenleistung liegt je nach Projektkomplexität deutlich höher. Planeco Building erstellt die vollständigen, genehmigungsfähigen Antragsunterlagen für Bauvorhaben in Stuttgart in der Regel innerhalb von 14 bis 21 Tagen, sobald alle notwendigen Bestandsunterlagen vorliegen, und begleitet den Kontakt mit dem Baurechtsamt bis zur Entscheidung. Wer sich einen Überblick über die grundsätzlichen Abläufe und Kosten einer Nutzungsänderung verschaffen möchte, findet auf unserer Hauptseite zur Nutzungsänderung eine bundesweite Einordnung, die sich gezielt um die Stuttgarter Besonderheiten ergänzen lässt.