Nutzungsänderung in Tübingen: Schnell und digital zur Baugenehmigung

Eine Nutzungsänderung in Tübingen erfordert seit der Reform der Landesbauordnung Baden-Württemberg 2025 deutlich weniger bürokratischen Aufwand als früher. Besonders die Schaffung von Wohnraum wurde erheblich vereinfacht und ist in vielen Fällen sogar verfahrensfrei möglich. Dennoch müssen alle baurechtlichen Anforderungen eingehalten werden, und die Antragstellung erfolgt seit Januar 2025 ausschließlich digital über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg.

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Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung beschreibt die offizielle Änderung der baulichen Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils bei den zuständigen Behörden. Entscheidend ist dabei nicht die tatsächliche Nutzung, sondern welche Nutzungsart in der letzten Baugenehmigung festgelegt wurde. In Tübingen wird die Nutzungsänderung bauordnungsrechtlich der Errichtung eines neuen Gebäudes gleichgestellt – auch wenn keine baulichen Maßnahmen erforderlich sind.

Eine Nutzungsänderung beantragen müssen Sie immer dann, wenn sich durch die neue Nutzung andere oder höhere Anforderungen an die bauliche Anlage ergeben. Dies betrifft sowohl bauplanungsrechtliche als auch bauordnungsrechtliche Bestimmungen.

Wann benötigt man eine Nutzungsänderung in Tübingen?

Seit der LBO-Reform 2025 sind Nutzungsänderungen zur Schaffung von Wohnraum im Innenbereich grundsätzlich verfahrensfrei möglich. Dies gilt unabhängig von der Gebäudeklasse oder bisherigen Nutzungsart. Allerdings müssen alle bauordnungsrechtlichen Anforderungen wie Brandschutz, Rettungswege und Belichtung weiterhin eingehalten werden.

Eine Genehmigung ist weiterhin erforderlich bei:

• Umwandlung von Wohnraum zu gewerblicher Nutzung
• Schaffung von Ferienwohnungen
• Nutzungsänderungen von Gewerbe zu Gewerbe
• Vorhaben mit baulichen Änderungen an der Gebäudehülle
• Nutzungsänderungen im Außenbereich

Typische Beispiele für eine Nutzungsänderung in Tübingen

In der Universitätsstadt Tübingen sind besonders häufig folgende Nutzungsänderungen anzutreffen:

1. Büroräume zu Wohnungen: Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum werden oft ehemalige Büroflächen in Wohnungen umgewandelt
2. Gastronomie zu Einzelhandel: Wechsel zwischen verschiedenen gewerblichen Nutzungen in der Innenstadt
3. Wohnraum zu Studentenwohnungen: Anpassung an die Bedürfnisse der Universitätsstadt
4. Lagerflächen zu Produktionsstätten: Gewerbliche Umnutzung mit veränderten technischen Anforderungen

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Nutzungsänderung in Tübingen beantragen

Die Beantragung einer Nutzungsänderung in Tübingen folgt einem strukturierten Prozess, der durch die digitale Antragstellung über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW) modernisiert wurde:

1. Erstberatung und Machbarkeitsprüfung: Klärung der Genehmigungsfähigkeit und des erforderlichen Verfahrens
2. Beauftragung eines Architekten: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt die erforderlichen Unterlagen
3. Digitale Anmeldung: Registrierung im ViBa BW mit BundID-Konto oder ELSTER-Zertifikat
4. Erstellung der Antragsunterlagen: Bauzeichnungen, Baubeschreibung und alle weiteren Dokumente im PDF/A-Format
5. Digitale Einreichung: Vollständige Antragstellung über das ViBa BW-Portal
6. Behördliche Prüfung: Bearbeitung durch die zuständige Baurechtsbehörde in Tübingen

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Welche Unterlagen benötige ich für einen Antrag auf Nutzungsänderung?

Für eine erfolgreiche Antragstellung in Tübingen sind folgende Unterlagen erforderlich:

• Ausgefüllter Antrag auf dem amtlichen Vordruck
• Lageplan mit zeichnerischem und schriftlichem Teil (nicht älter als 6 Monate)
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte und Ansichten des bestehenden und geplanten Zustands
• Baubeschreibung mit detaillierter Darstellung der geplanten Nutzung
• Bautechnische Nachweise: Standsicherheit, Brandschutz, Schallschutz (falls erforderlich)
• Stellplatznachweis entsprechend der neuen Nutzung
• Statische Berechnungen bei baulichen Änderungen

Da Tübingen in der Erdbebenzone 3 liegt, ist für alle Bauvorhaben mit Aufenthaltsräumen grundsätzlich eine bautechnische Prüfung nach § 17 LBOVVO erforderlich.

Wie lange dauert ein Antrag auf Nutzungsänderung in Tübingen?

Die gesetzlichen Bearbeitungsfristen betragen einen Monat für das vereinfachte Verfahren und zwei Monate für das vollständige Genehmigungsverfahren. In der Praxis können die Zeiten je nach Komplexität und Auslastung der Behörden variieren. Planeco Building optimiert durch vollständige und professionelle Unterlagen die Bearbeitungszeiten erheblich.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Tübingen?

Die Kosten für eine Nutzungsänderung in Tübingen setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen:

1. Planungskosten:

• Architekt-Kosten für Antragserstellung: 1.500,– bis 4.000,– €
• Zusätzliche Fachplaner bei Bedarf: 500,– bis 2.000,– €
• Gutachten (Brandschutz, Schallschutz): 800,– bis 3.000,– €

2. Behördliche Kosten:

• Baugenehmigung: 0,3 bis 0,8 % der veranschlagten Baukosten
• Mindestgebühr: meist 200,– bis 800,– €
• Zusätzliche Gebühren für Befreiungen und Abweichungen

3. Mögliche Baumaßnahmen:

• Brandschutzertüchtigung: 2.000,– bis 15.000,– €
• Zusätzliche Stellplätze: 1.500,– bis 3.000,– € pro Stellplatz
• Stellplatzablöse: 5.000,– bis 25.000,– € pro Stellplatz (je nach Gemeinde)

Nutzungsänderung ohne Genehmigung: Diese Konsequenzen drohen

Eine Nutzungsänderung ohne erforderliche Genehmigung kann in Tübingen schwerwiegende Folgen haben:

• Bußgelder bis zu 50.000,– € bei nicht genehmigtem Wohnraum oder Ferienwohnungen
• Nutzungsuntersagung durch die Baurechtsbehörde
• Nachträgliche Genehmigungspflicht mit höheren Planungskosten
• Versicherungsschutz gefährdet bei Schadensfällen
• Zwangsgelder bei Nichteinhaltung behördlicher Auflagen

Besonders hohe Strafen drohen bei Verstößen gegen Zweckentfremdungssatzungen oder bei sicherheitsrelevanten Mängeln im Brandschutz.

Nutzungsänderung in Tübingen beantragen – mit Planeco Building

Planeco Building ist Ihr kompetenter Partner für Nutzungsänderungen in Tübingen und ganz Baden-Württemberg. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen jährlich verfügen wir über umfassende Erfahrung mit den örtlichen Behörden und den neuen digitalen Verfahren.

Ihre Vorteile mit Planeco Building:

• Kostenlose Erstberatung und Machbarkeitsprüfung
• Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge jährlich bundesweit
• Volle Preistransparenz – keine versteckten Kosten
• 14–21 Tage Bearbeitungszeit für die Antragserstellung
• Rundum-Service: Architektur, Statik, Brandschutz und mehr
• Bundesweit aktiv mit lokaler Expertise in Tübingen

Wir kennen die spezifischen Anforderungen der Stadtverwaltung Tübingen und des Landratsamts Tübingen und sorgen dafür, dass Ihr Bauantrag vollständig und korrekt eingereicht wird. Durch unsere Expertise mit dem ViBa BW-System und den lokalen Behörden minimieren wir Rückfragen und beschleunigen Ihr Genehmigungsverfahren.