Nutzungsänderung in Ulm: Schnell und digital zur Baugenehmigung

Sie planen eine Nutzungsänderung in Ulm und benötigen eine Baugenehmigung? Ob Umwandlung von Gewerbe zu Wohnraum, Büro zur Praxis oder Keller zum Wohnraum – in Ulm gelten die Bestimmungen der Landesbauordnung Baden-Württemberg. Mit den neuen Vereinfachungen der LBO-Reform 2025 sind viele Nutzungsänderungen zur Wohnraumschaffung mittlerweile verfahrensfrei möglich. Planeco Building unterstützt Sie mit umfassender Expertise bei allen Arten von Nutzungsänderungen in Ulm.

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Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung beschreibt die Veränderung der Art der baulichen Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils. Sie überführt die Immobilie bei den Behörden offiziell von der bisherigen in eine neue Nutzung. Maßgeblich ist dabei, welche Art der Nutzung in der letzten Baugenehmigung genehmigt wurde.

In Ulm als Stadt in Baden-Württemberg gelten die Bestimmungen der Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO). Die zuständige Behörde ist der Bürgerservice Bauen der Stadt Ulm. Ein Antrag auf Nutzungsänderung entspricht formell einem Bauantrag, auch wenn keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden.

Wann benötigt man eine Nutzungsänderung in Ulm?

Eine Nutzungsänderung in Ulm muss immer dann beantragt werden, wenn sich durch die Änderung andere oder höhere Anforderungen an die bauliche Anlage ergeben. Dies betrifft sowohl bauordnungsrechtliche als auch bauplanungsrechtliche Voraussetzungen.

Das Bauplanungsrecht regelt die städtebauliche Zulässigkeit eines Vorhabens und bestimmt, welche Nutzungsarten an welchen Standorten grundsätzlich zulässig sind. Das Bauordnungsrecht hingegen regelt die technische und sicherheitsrechtliche Ausführung, wie Raumhöhen, Fluchtwege oder Brandschutz.

Typische Beispiele für eine Nutzungsänderung in Ulm

• Umwandlung von Gewerbe zu Wohnraum: Büroräume oder Ladenflächen werden zu Wohnungen umfunktioniert
• Nutzungsänderung Ferienwohnung: Normale Wohnung wird zur Kurzzeitvermietung genutzt
• Keller zu Wohnraum: Ausbau von Kellerräumen zu zusätzlichem Wohnraum
• Gewerbe in Wohnraum umwandeln: Werkstätten oder Lager werden zu Wohnflächen
• Gewerbe in Gewerbe umwandeln: Laden wird zur Gaststätte oder Arztpraxis

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Nutzungsänderung in Ulm beantragen

Der Antragsprozess für eine Nutzungsänderung in Ulm folgt einem strukturierten Ablauf, den Planeco Building für Sie übernimmt:

1. Erstberatung und Machbarkeitsprüfung: Umfassende Bewertung, ob die geplante Nutzung am Standort in Ulm zulässig ist
2. Bestimmung der Verfahrensart: Prüfung, ob verfahrensfrei, Kenntnisgabeverfahren oder Baugenehmigungsverfahren erforderlich ist
3. Erstellung der Antragsunterlagen: Bauzeichnungen, Baubeschreibung und alle weiteren Dokumente
4. Einreichung beim Bürgerservice Bauen Ulm: Vollständige Antragstellung bei der zuständigen Behörde
5. Behördliche Prüfung: Bearbeitung durch die Bauaufsichtsbehörde und weitere Stellen
6. Erteilung der Genehmigung: Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie die Baugenehmigung

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Welche Unterlagen benötige ich für einen Antrag auf Nutzungsänderung?

Für eine erfolgreiche Antragstellung in Ulm sind verschiedene Unterlagen erforderlich. Die Vollständigkeit der Dokumente ist entscheidend, da unvollständige Anträge zu erheblichen Verzögerungen führen können.

Grundlegende Bauvorlagen umfassen:

• Lageplan: Zeigt die Lage des Grundstücks mit Abstandsflächen und Grundstücksgrenzen
• Bauzeichnungen: Detaillierte Pläne der geplanten Umnutzung mit neuer Raumaufteilung
• Baubeschreibung: Ausführliche Beschreibung des Vorhabens
• Grundstücksentwässerung: Nachweis der ordnungsgemäßen Abwasserentsorgung
• Bautechnische Nachweise: Statik, Schallschutz und weitere technische Anforderungen

Je nach Art der Nutzungsänderung können zusätzlich erforderlich sein: Brandschutzkonzept, Statiker-Nachweise, Schallschutzgutachten oder Energiebilanznachweis.

Wie lange dauert ein Antrag auf Nutzungsänderung in Ulm?

Die Bearbeitungszeiten in Ulm richten sich nach der Landesbauordnung Baden-Württemberg. Für einfache Nutzungsänderungen beträgt die Bearbeitungsdauer 6 bis 12 Wochen, für komplexere Projekte mit erforderlichen Gutachten 3 bis 6 Monate. Planeco Building optimiert durch professionelle Antragstellung die Bearbeitungszeit erheblich.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Ulm?

Die Kosten für eine Nutzungsänderung in Ulm setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen:

Planungskosten:

• Architekt-Kosten für Antragserstellung: 1.500,– bis 4.000,– €
• Zusätzliche Fachplaner bei Bedarf: 500,– bis 2.000,– €
• Gutachten (Brandschutz, Schallschutz): 800,– bis 3.000,– €

Behördliche Kosten in Ulm:

• Vereinfachtes Genehmigungsverfahren: 4,0 ‰ der Baukosten, mindestens 272,– €
• Reguläres Genehmigungsverfahren: 5,0 ‰ der Baukosten, mindestens 309,– €

Mögliche Baumaßnahmen:

• Brandschutzertüchtigung: 2.000,– bis 15.000,– €
• Zusätzliche Stellplätze: 1.500,– bis 3.000,– € pro Stellplatz
• Barrierefreier Ausbau: 10.000,– bis 50.000,– €

Nutzungsänderung ohne Genehmigung: Diese Konsequenzen drohen

Eine Nutzungsänderung ohne entsprechende Genehmigung kann in Ulm schwerwiegende rechtliche und finanzielle Konsequenzen haben:

Bußgelder und Strafen:

• Nicht genehmigter Wohnraum: bis zu 50.000,– €
• Ferienwohnung ohne Nutzungsänderung: bis zu 50.000,– €
• Zusätzliche Gebühren für behördliche Maßnahmen
• Zwangsgelder bei Nichteinhaltung von Auflagen

Weitere Konsequenzen können sein: Nutzungsuntersagung durch die Bauaufsichtsbehörde, gefährdeter Versicherungsschutz bei Schadensfällen und die Notwendigkeit kostspieliger nachträglicher Anpassungen. Eine frühzeitige Beratung durch Planeco Building verhindert diese Risiken.

Nutzungsänderung in Ulm beantragen – mit Planeco Building

Als Ihr kompetenter Partner für Nutzungsänderungen in Ulm bietet Planeco Building umfassende Unterstützung von der ersten Idee bis zur erfolgreichen Genehmigung. Unsere Expertise in Baden-Württemberg und die Kenntnis der örtlichen Gegebenheiten in Ulm garantieren Ihnen optimale Erfolgschancen.

Ihre Vorteile mit Planeco Building:

• Kostenlose Erstberatung: Unverbindliche Machbarkeitsprüfung für Ihr Vorhaben
• Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge: Umfassende Erfahrung in allen Bundesländern
• Volle Preistransparenz: Keine versteckten Kosten, faire Konditionen
• 14–21 Tage Bearbeitungszeit: Schnelle Erstellung der Antragsunterlagen
• Rundum-Service: Architektur, Statik, Brandschutz und mehr aus einer Hand
• Bundesweit aktiv mit lokaler Expertise in Ulm: Kenntnis der örtlichen Bestimmungen und Behördenpraxis

Dank der neuen LBO-Reform 2025 sind viele Nutzungsänderungen zur Wohnraumschaffung in Ulm mittlerweile verfahrensfrei möglich. Unsere Experten prüfen für Sie, welches Verfahren für Ihr Vorhaben erforderlich ist und begleiten Sie sicher durch den gesamten Prozess.