Nutzungsänderung in Wiesbaden: Schnell und digital zur Baugenehmigung

Eine Nutzungsänderung in Wiesbaden ist immer dann erforderlich, wenn Sie die bestehende Nutzung Ihrer Immobilie ändern möchten. Ob Sie eine Wohnung zur Ferienwohnung umwandeln, Gewerbeflächen zu Wohnraum machen oder innerhalb verschiedener Gewerbearten wechseln – die Bauaufsicht der Landeshauptstadt Wiesbaden prüft jeden Antrag sorgfältig nach den Vorgaben der Hessischen Bauordnung.

Seit dem 1. Dezember 2025 können Anträge auf Nutzungsänderung in Wiesbaden ausschließlich digital über das Bauportal Hessen eingereicht werden. Diese Modernisierung verkürzt Bearbeitungszeiten und macht den gesamten Prozess transparenter.

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Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung beschreibt die Veränderung der genehmigten Benutzungsart einer baulichen Anlage. Nach der Hessischen Bauordnung ist eine Nutzungsänderung genehmigungspflichtig, wenn durch die neue Nutzung andere oder weitergehende bauordnungs- oder bauplanungsrechtliche Anforderungen entstehen.

Entscheidend ist dabei nicht, ob bauliche Veränderungen vorgenommen werden, sondern ob sich die Anforderungen an das Gebäude ändern. Selbst eine reine funktionale Umnutzung ohne Umbaumaßnahmen kann genehmigungspflichtig sein, wenn beispielsweise andere Brandschutz-, Stellplatz- oder Belüftungsanforderungen gelten.

Wann benötigt man eine Nutzungsänderung in Wiesbaden?

In Wiesbaden ist eine Nutzungsänderung immer dann erforderlich, wenn sich durch die geplante neue Nutzung andere oder höhere Anforderungen an die bauliche Anlage ergeben. Dies betrifft sowohl bauplanungsrechtliche als auch bauordnungsrechtliche Aspekte.

Bauplanungsrechtliche Prüfung:

• Liegt das Grundstück im Innenbereich oder Außenbereich?
• Entspricht die geplante Nutzung den Festsetzungen des Bebauungsplans?
• Ist die neue Nutzungsart in dem Gebiet zulässig?
• Fügt sich das Vorhaben in die Umgebungsbebauung ein?

Bauordnungsrechtliche Anforderungen:

• Ausreichende Belichtung und Belüftung der Aufenthaltsräume
• Vorhandensein geeigneter Rettungswege
• Einhaltung der Brandschutzbestimmungen
• Nachweis erforderlicher Stellplätze

Typische Beispiele für eine Nutzungsänderung in Wiesbaden

Häufige Nutzungsänderungen in Wiesbaden umfassen verschiedene Bereiche:

1. Nutzungsänderung zur Ferienwohnung: Umwandlung einer Wohnung für Kurzzeitvermietung
2. Gewerbe in Wohnraum umwandeln: Ehemalige Büro- oder Ladenflächen zu Wohnzwecken nutzen
3. Gewerbe in Gewerbe umwandeln: Wechsel zwischen verschiedenen gewerblichen Nutzungen
4. Wohnraum zu Gewerbe: Umnutzung von Wohnflächen für Büros, Praxen oder andere gewerbliche Zwecke

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Nutzungsänderung in Wiesbaden beantragen

Der Antragsprozess für eine Nutzungsänderung in Wiesbaden folgt einem strukturierten Ablauf, der seit der Digitalisierung noch effizienter geworden ist:

1. Machbarkeitsprüfung und Beratung
Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit und bauordnungsrechtlichen Anforderungen für Ihr Vorhaben.

2. Beauftragung einer bauvorlageberechtigten Person
Ein Architekt oder Bauingenieur mit Bauvorlageberechtigung erstellt die erforderlichen Unterlagen.

3. Erstellung der Antragsunterlagen
Alle erforderlichen Bauzeichnungen, Nachweise und Beschreibungen werden professionell aufbereitet.

4. Digitale Einreichung über das Bauportal Hessen
Seit Dezember 2025 erfolgt die Antragstellung ausschließlich digital, was Bearbeitungszeiten verkürzt.

5. Behördliche Prüfung
Die Bauaufsicht Wiesbaden prüft Ihren Antrag innerhalb der gesetzlichen Fristen von maximal 3 Monaten.

6. Genehmigungserteilung
Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie die Baugenehmigung und können mit der neuen Nutzung beginnen.

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Welche Unterlagen benötige ich für einen Antrag auf Nutzungsänderung?

Für einen vollständigen Bauantrag auf Nutzungsänderung in Wiesbaden sind folgende Unterlagen erforderlich:

• Antragsformular BAB 01 mit allen notwendigen Unterschriften
• Liegenschaftsplan oder Auszug aus dem Liegenschaftskataster (nicht älter als 6 Monate)
• Bauzeichnungen mit Eintragung der bisherigen und künftigen Nutzung
• Bauzahlenberechnung (Wohn- oder Nutzflächenberechnung)
• Stellplatznachweis für den Mehrbedarf durch die neue Nutzung
• Betriebsbeschreibung bei gewerblichen Vorhaben
• Baubeschreibung und Darstellung der Herstellungskosten bei baulichen Änderungen

Je nach Art der Nutzungsänderung können zusätzliche Nachweise erforderlich sein, etwa für Energieeffizienz, Barrierefreiheit oder spezielle Brandschutzkonzepte.

Wie lange dauert ein Antrag auf Nutzungsänderung in Wiesbaden?

Die Bearbeitungszeit für Nutzungsänderungsanträge in Wiesbaden beträgt gesetzlich maximal 3 Monate nach Eingang der vollständigen Unterlagen. Bei besonderen Umständen kann die Bauaufsicht diese Frist um weitere 2 Monate verlängern. Im vereinfachten Verfahren gilt die Genehmigungsfiktion: Wird nicht innerhalb der Frist entschieden, gilt die Genehmigung als erteilt.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Wiesbaden?

Die Kosten für eine Nutzungsänderung in Wiesbaden setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen:

1. Planungskosten

• Architekt-Kosten für Antragserstellung: 1.500,– bis 4.000,– €
• Zusätzliche Fachplaner bei Bedarf: 500,– bis 2.000,– €
• Gutachten (Brandschutz, Schallschutz): 800,– bis 3.000,– €

2. Behördliche Gebühren in Wiesbaden

• Baugenehmigung für reine Nutzungsänderung: 100,– bis 3.500,– €
• Bauvoranfrage: bis zu 40 % der Genehmigungsgebühr, mindestens 100,– €
• Bei baulichen Maßnahmen: 0,3 % bis 0,8 % der Rohbausumme

3. Mögliche Baumaßnahmen

• Brandschutzertüchtigung: 2.000,– bis 15.000,– €
• Zusätzliche Stellplätze: 1.500,– bis 3.000,– € pro Stellplatz
• Stellplatzablöse: 5.000,– bis 25.000,– € pro Stellplatz (je nach Gemeinde)
• Barrierefreier Ausbau: 10.000,– bis 50.000,– €

Nutzungsänderung ohne Genehmigung: Diese Konsequenzen drohen

Eine Nutzungsänderung ohne entsprechende Genehmigung kann in Wiesbaden schwerwiegende Folgen haben:

Bußgelder und Strafen:

• Nicht genehmigter Wohnraum: bis zu 50.000,– €
• Ferienwohnung ohne Genehmigung: bis zu 50.000,– €
• Zusätzliche Gebühren für behördliche Maßnahmen
• Zwangsgelder bei Nichteinhaltung von Auflagen

Weitere Konsequenzen:

1. Nachträgliche Genehmigungspflicht: Höhere Planungskosten durch komplexere Bestandsaufnahme
2. Bauordnungsrechtliche Maßnahmen: Anpassungsmaßnahmen oder Nutzungsuntersagung bei Sicherheitsmängeln
3. Versicherungsschutz gefährdet: Ablehnung der Schadensregulierung bei nicht genehmigten Nutzungen
4. Verkaufsprobleme: Schwierigkeiten beim Immobilienverkauf ohne ordnungsgemäße Genehmigungen

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• Bundesweit aktiv mit lokaler Expertise in Wiesbaden

Unser eingespieltes Team aus erfahrenen Architekten und Fachplanern kennt die Besonderheiten der Wiesbadener Bauaufsicht und die Anforderungen des digitalen Bauportals Hessen. Wir begleiten Sie von der ersten Beratung bis zur erfolgreichen Genehmigung.

Die digitale Antragstellung über das Bauportal Hessen erfordert spezielle Kenntnisse und Erfahrung. Planeco Building ist bereits seit der Einführung des Systems aktiv und kann Ihnen einen reibungslosen Ablauf garantieren.