Nutzungsänderung in Wolfsburg: Schnell und digital zur Baugenehmigung

Eine Nutzungsänderung in Wolfsburg erfordert eine sorgfältige Planung und die Einhaltung der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO). Ob Sie eine Gewerbefläche in Wohnraum umwandeln, eine Ferienwohnung einrichten oder Gewerbe in Gewerbe umwandeln möchten – Planeco Building unterstützt Sie mit über 1.400 erfolgreichen Projekten bei Ihrem Vorhaben.

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Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung beschreibt die baurechtliche Überführung einer Immobilie von der bisherigen in eine neue Nutzungsart. Nach der NBauO ist eine Nutzungsänderung immer dann genehmigungspflichtig, wenn sich durch die neue Nutzung andere oder weitergehende Anforderungen an die bauliche Anlage ergeben. Dies betrifft sowohl bauordnungsrechtliche als auch bauplanungsrechtliche Aspekte.

Maßgeblich ist dabei, welche Nutzung in der letzten Baugenehmigung festgelegt wurde. Die alte Genehmigung können Sie über das Bauaktenarchiv der Stadt Wolfsburg einsehen. Wichtig: Auch ohne bauliche Veränderungen stellt eine Nutzungsänderung rechtlich einen Bauantrag dar.

Wann benötigt man eine Nutzungsänderung in Wolfsburg?

In Wolfsburg müssen Sie einen Antrag auf Nutzungsänderung stellen, wenn sich durch die geplante neue Nutzung andere oder höhere Anforderungen ergeben. Dies umfasst sowohl bauplanungsrechtliche als auch bauordnungsrechtliche Aspekte:

• Bauplanungsrecht: Regelt die städtebauliche Zulässigkeit nach dem Baugesetzbuch (BauGB)
• Bauordnungsrecht: Bestimmt technische Anforderungen wie Brandschutz, Stellplätze und Barrierefreiheit
• Örtliche Satzungen: Besondere Wolfsburger Regelungen wie die Fernwärmesatzung

Typische Beispiele für eine Nutzungsänderung in Wolfsburg

Häufige Nutzungsänderungen in Wolfsburg umfassen verschiedene Umwandlungsarten:

1. Gewerbe in Wohnraum umwandeln: Büroräume oder Ladenflächen zu Wohnungen
2. Wohnraum zu Gewerbe: Praxen, Büros oder Ateliers in ehemaligen Wohnungen
3. Nutzungsänderung Ferienwohnung: Wohnraum zur Kurzzeitvermietung
4. Kellerausbau: Nicht ausgebaute Kellerräume zu Wohnraum
5. Dachbodenausbau: Speicher oder Dachboden zu Wohnzwecken

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Nutzungsänderung in Wolfsburg beantragen

Das Genehmigungsverfahren in Wolfsburg folgt der NBauO und umfasst mehrere strukturierte Schritte. Das zuständige Bau-Bürger-Büro in der Porschestraße 49 ist Ihre zentrale Anlaufstelle für alle Fragen zur Nutzungsänderung.

1. Erstberatung: Kontakt zum Bau-Bürger-Büro für eine Vorabklärung
2. Machbarkeitsprüfung: Prüfung der baurechtlichen Zulässigkeit
3. Unterlagenerstellung: Beauftragung eines Architekten für die Bauvorlagen
4. Antragstellung: Einreichung beim Bau-Bürger-Büro
5. Behördenprüfung: Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde
6. Genehmigungserteilung: Erhalt der Baugenehmigung nach 2–3 Monaten

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Welche Unterlagen benötige ich für einen Antrag auf Nutzungsänderung?

Für eine erfolgreiche Antragstellung in Wolfsburg benötigen Sie verschiedene Dokumente, die nach der Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO) geregelt sind:

• Bauantragsformular mit Unterschrift von Bauherr und Entwurfsverfasser
• Baubeschreibung oder Nutzungsbeschreibung der geplanten Änderung
• Lageplan oder Auszug aus dem Liegenschaftskataster (nicht älter als 6 Monate)
• Bauzeichnungen mit Kennzeichnung der bisherigen und künftigen Nutzung
• Bauzahlenberechnung wie Wohn- oder Nutzflächenberechnung
• Stellplatznachweis für den eventuellen Mehrbedarf
• Bestandspläne und frühere Baugenehmigungen (falls vorhanden)

Wie lange dauert ein Antrag auf Nutzungsänderung in Wolfsburg?

Die Bearbeitungszeit in Wolfsburg variiert je nach Komplexität des Vorhabens. Einfache Nutzungsänderungen benötigen 6–12 Wochen, komplexere Projekte 3–6 Monate. Seit der NBauO-Reform vom Juli 2024 gilt für Wohnbaumaßnahmen eine Genehmigungsfiktion: Nach 3 Monaten ohne Entscheidung gilt die Genehmigung als erteilt.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Wolfsburg?

Die Kosten für eine Nutzungsänderung in Wolfsburg setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen:

1. Planungskosten

• Architekt-Kosten für Antragserstellung: 1.500,– bis 4.000,– €
• Zusätzliche Fachplaner (bei Bedarf): 500,– bis 2.000,– €
• Gutachten (Brandschutz, Schallschutz): 800,– bis 3.000,– €

2. Behördliche Kosten

• Bauvoranfrage: 200,– bis 500,– €
• Baugenehmigung: 0,3 bis 0,8 % der Baukosten, mindestens 200,– bis 800,– €
• Zusätzliche Gebühren für Befreiungen nach Zeitaufwand

3. Mögliche Baumaßnahmen

• Brandschutzertüchtigung: 2.000,– bis 15.000,– €
• Zusätzliche Stellplätze: 1.500,– bis 3.000,– € pro Stellplatz
• Stellplatzablöse: 5.000,– bis 25.000,– € pro Stellplatz
• Barrierefreier Ausbau: 10.000,– bis 50.000,– €

Nutzungsänderung ohne Genehmigung: Diese Konsequenzen drohen

Eine Nutzungsänderung ohne Genehmigung kann in Wolfsburg schwerwiegende Folgen haben. Die Bauaufsichtsbehörde kann verschiedene Maßnahmen ergreifen:

• Bußgelder: Bis zu 50.000,– € bei nicht genehmigtem Wohnraum oder Ferienwohnungen
• Nutzungsuntersagung: Sofortiger Stopp der unrechtmäßigen Nutzung
• Nachträgliche Genehmigungspflicht: Höhere Kosten durch Bestandsaufnahme
• Versicherungsschutz gefährdet: Mögliche Leistungsverweigerung bei Schäden
• Zwangsgelder: Bei Nichteinhaltung behördlicher Auflagen

Besonders kritisch sind Verstöße gegen Sicherheitsvorschriften wie Brandschutz oder Rettungswege. Eine nachträgliche Genehmigung ist möglich, wenn das Vorhaben den aktuellen Vorschriften entspricht.

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