Airbnb: Genehmigung trotz Zweckentfremdungsverbot möglich?

Zweckentfremdung von Wohnraum – wo gilt ein Verbot?

Das Zweckentfremdungsverbot ist kein bundesweites Gesetz, sondern wird von den Bundesländern individuell geregelt und von Kommunen durch eigene Satzungen umgesetzt. Die Grundlage bildet § 172 des Baugesetzbuches, der Landesregierungen ermächtigt, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eigene Gesetze zu erlassen. Diese Landesgesetze definieren die betroffenen Gebiete und ermächtigen wiederum die Kommunen, für ihr Gebiet Zweckentfremdungssatzungen zu beschließen.

Die strengsten Regelungen existieren in den Stadtstaaten Berlin und Hamburg, wo das Verbot flächendeckend gilt. In anderen Bundesländern wie Bayern, Nordrhein-Westfalen oder Baden-Württemberg haben einzelne Kommunen eigene Zweckentfremdungssatzungen erlassen. Aktuell gilt ein Zweckentfremdungsverbot unter anderem in folgenden Städten:

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Wichtiger Hinweis: Die Rechtslage ändert sich regelmäßig, da Kommunen neue Satzungen erlassen oder die Liste der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt erweitern. Vor jeder geplanten Nutzungsänderung sollten Sie daher die aktuelle Satzung Ihrer Kommune prüfen lassen.

Vermietung auf Airbnb: Wann greift das Zweckentfremdungsverbot?

Die Vermietung über Plattformen wie Airbnb ist grundsätzlich erlaubt. Entscheidend ist nicht die Plattform selbst, sondern wie und in welchem Umfang Wohnraum seiner ursprünglichen Bestimmung entzogen wird. Als problematische Zweckentfremdung gilt vorwiegend die dauerhafte Vermietung ganzer Wohnungen ohne Genehmigung, weil dadurch Wohnraum dem regulären Wohnungsmarkt entzogen wird.

Das Zweckentfremdungsverbot zielt dabei konkret auf die Umwandlung von Wohnraum zu Zwecken wie der Fremdenbeherbergung ab. Betroffen sind deshalb nur Immobilien, die ursprünglich zum Wohnen bestimmt waren und nun überwiegend oder ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet werden. Die Behörden betrachten dabei mehrere Faktoren: 

• Die Häufigkeit der Vermietung
• Die Dauer der einzelnen Aufenthalte
• Ob Sie selbst in der Immobilie wohnen
• Welcher Anteil der Fläche vermietet wird

Wichtig: Der zuletzt genehmigte Stand zählt

Ein häufig übersehener, aber entscheidender Punkt: Nicht die aktuelle oder langjährige Nutzung einer Immobilie ist rechtlich maßgeblich, sondern der zuletzt genehmigte Stand in den Bauakten. Auch wenn eine Fläche seit Jahrzehnten gewerblich genutzt wurde – etwa als Büro oder Ladenlokal –, kann sie laut Bauakten noch immer als Wohnraum eingetragen sein. In diesem Fall unterliegt sie dem Zweckentfremdungsverbot, obwohl niemand dort gewohnt hat. 

Ein besonders kritischer Fall: Makler bewerben Immobilien manchmal jahrelang als Gewerbefläche, obwohl in den Bauakten Wohnraum eingetragen ist. Kaufen oder mieten Sie eine solche Immobilie und möchten diese als Gastgeber über Airbnb vermieten, scheitert das Vorhaben am Zweckentfremdungsverbot.

Bevor Sie mit der Vermietung beginnen, sollten Sie unbedingt die Bauakten prüfen lassen. Planeco Building übernimmt diese Prüfung im Rahmen der Machbarkeitsprüfung und analysiert, welche Nutzung tatsächlich genehmigt ist. Jetzt kostenloses Erstgespräch vereinbaren.

Möglichkeiten zur Vermietung auf Airbnb trotz Zweckentfremdungsverbot

Auch in Städten mit Zweckentfremdungsverbot existieren weiterhin Wege zur Kurzzeitvermietung. Entscheidend ist, die richtigen Strategien zu kennen und die lokalen Regelungen genau zu verstehen.

Teilvermietung (unter 50 % der Wohnfläche)

Wenn Sie selbst in Ihrer Wohnung wohnen und nur einen Teil davon vermieten, greift das Zweckentfremdungsverbot in den meisten Fällen nicht. Die Grenze liegt hier üblicherweise bei 50 % der Gesamtwohnfläche. Das bedeutet: Sie können ein oder zwei Zimmer an Gäste vermieten, solange Sie mehr als die Hälfte der Fläche selbst bewohnen und diese als Hauptwohnung nutzen. 

Achtung: Es entsteht trotzdem eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, für die ein Bauantrag gestellt werden muss.

Kurzzeitvermietung (60–90 Tage im Jahr)

Die meisten Städte mit Zweckentfremdungsverbot erlauben die vollständige Vermietung der eigenen Wohnung für einen begrenzten Zeitraum pro Jahr. In Bayern und Nordrhein-Westfalen liegt diese Grenze bei 60 bis 90 Tagen, während München maximal 8 Wochen gestattet. Die Vermietung ist dann zum Beispiel während vorübergehender Abwesenheiten wie Urlaub oder Geschäftsreisen zulässig. 

Umnutzung von Gewerbeflächen

Die Umwandlung von Gewerbeflächen in Ferienwohnungen unterliegt in der Regel nicht dem Zweckentfremdungsverbot, da dieses nur den Schutz von Wohnraum bezweckt. Dennoch ist auch hier eine baurechtliche Nutzungsänderung erforderlich, und die planungsrechtliche Zulässigkeit muss geprüft werden. Diese Variante bietet besonders in Innenstadtlagen häufig eine attraktive Alternative.

Mehrere Wohnungen im Objekt

Bei Mehrfamilienhäusern oder größeren Wohnobjekten gibt es unter bestimmten Umständen die Möglichkeit, einzelne Wohnungen zur Ferienwohnung umzunutzen, auch wenn ein Zweckentfremdungsverbot gilt. Entscheidend ist dabei, dass der überwiegende Wohnraum im Gebäude erhalten bleibt. 

In der Praxis bedeutet das: Wenn Sie drei Wohnungen in einem Haus besitzen und die kleinste davon nicht dauerhaft vermietet bekommen, kann das Zweckentfremdungsamt in Einzelfällen die Umnutzung dieser einen Wohnung genehmigen. Dies erfordert allerdings eine genaue Prüfung der lokalen Satzung und individuelle Argumentation gegenüber der Behörde. 

Welche Voraussetzungen gelten für die Genehmigung eines Airbnb?

Wenngleich das Zweckentfremdungsverbot für Ihr Vorhaben keine Rolle spielt, müssen Sie für die Kurzzeitvermietung baurechtliche Anforderungen erfüllen. Die Bauämter prüfen jede Nutzungsänderung zur Ferienwohnung auf mehrere zentrale Aspekte, die über Erfolg oder Ablehnung entscheiden.

• Stellplätze: Während regulärer Wohnraum meist nur einen Stellplatz pro Wohneinheit benötigt, berechnen Bauämter bei Ferienwohnungen häufig nach Bettenzahl. 
• Brandschutz: Rauchwarnmelder in Schlafräumen und Fluren sind Pflicht, zwei unabhängige Rettungswege müssen vorhanden sein, und die Fluchtwege dürfen nicht zugestellt werden. 
• Separater Eingang: Viele Bauämter begrüßen es, wenn Ferienwohnungen die anderen Bewohner im Haus nicht übermäßig stören. Ein separater Eingang, der wechselnde Gäste nicht durch das gesamte Treppenhaus führt, ist deshalb von Vorteil 
• Störfaktor/Häufung: Auch die Häufigkeit von Ferienwohnungen in der unmittelbaren Umgebung spielt eine Rolle. In allgemeinen Wohngebieten kann das Amt eine Genehmigung verweigern, wenn das Gleichgewicht zwischen Wohnen und touristischer Nutzung kippt.

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Machbarkeitsprüfung: Das prüft Planeco Building für Sie

Bevor Sie sich um die Beantragung einer Nutzungsänderung kümmern, sollten Sie prüfen, ob Ihr Vorhaben überhaupt genehmigungsfähig ist. Genau hier setzt die Machbarkeitsprüfung von Planeco Building an:

1. Planungsrechtliche Zulässigkeit: Zunächst prüfen wir, ob die Nutzung als Ferienwohnung an Ihrem Standort zulässig ist. Das bedeutet: Gibt es einen Bebauungsplan, der Ihre geplante Nutzung vorsieht?
2. Bauordnungsrechtliche Anforderungen: Nach der grundsätzlichen Zulässigkeit folgt die Prüfung der konkreten baulichen Gegebenheiten wie Raumhöhe, Belichtung, Belüftung und Rettungswegen.
3. Zweckentfremdungssatzung: Planeco Building prüft für Ihren konkreten Standort, ob eine Zweckentfremdungssatzung existiert und welche Auswirkungen diese auf Ihr Vorhaben hat. 
4. Stellplatzsatzung: Gleichzeitig wird analysiert, wie viele Stellplätze nach der örtlichen Stellplatzsatzung oder den Vorgaben der jeweiligen LBO erforderlich sind und ob diese nachgewiesen werden können oder Ablösezahlungen notwendig werden.
5. Abstimmung mit dem Bauamt: Der abschließende Schritt der Machbarkeitsprüfung ist die Vorbesprechung mit dem zuständigen Bauamt. Hier klärt Planeco Building informell ab, wie die Behörde zu Ihrem Vorhaben steht und welche besonderen Anforderungen möglicherweise gestellt werden. 

Die Machbarkeitsprüfung schafft Entscheidungssicherheit, sowohl vor dem Immobilienkauf als auch im „laufenden Betrieb“. Sie erfahren rechtzeitig, ob Ihr Vorhaben realistisch ist oder welche Hürden Sie erwarten. Jetzt kostenloses Erstgespräch vereinbaren.

Separates Zweckentfremdungsamt: Zwei Verfahren nötig

In einigen Städten wie Leipzig, Düsseldorf und Köln gibt es eine weitere Besonderheit: Der Antrag auf Nutzungsänderung wird vom Bauamt geprüft, das Zweckentfremdungsverbot jedoch von einem separaten Zweckentfremdungsamt. Das bedeutet konkret: Selbst wenn das Bauamt Ihre Nutzungsänderung genehmigt, steht diese unter Vorbehalt. Die finale Erlaubnis zur Vermietung erhalten Sie erst, wenn auch das Zweckentfremdungsamt zustimmt. 

Diese Trennung führt zu zwei parallelen Verfahren, die Sie beide erfolgreich durchlaufen müssen. Planeco Building koordiniert beide Verfahren für Sie und stellt sicher, dass alle Anforderungen berücksichtigt werden.

Welche Konsequenzen drohen bei einem nicht genehmigten Airbnb?

Wer seine Wohnung ohne die erforderliche Genehmigung als Airbnb vermietet, geht erhebliche rechtliche und finanzielle Risiken ein. Die Behörden nehmen nicht genehmigte Nutzungsänderungen und Verstöße gegen das geltende Zweckentfremdungsverbot sehr ernst, mit drastischen Folgen für betroffene Eigentümer oder Vermieter.

• Bußgelder bis zu 50.000,– €: Die Höhe der Bußgelder variiert erheblich je nach Kommune oder Bundesland.
• Zusätzliche Ausgleichszahlungen: In einigen Bundesländern kommen zum Bußgeld noch laufende Ausgleichszahlungen hinzu. Berlin verlangt beispielsweise 5,– € pro Quadratmeter monatlich als Ausgleich für den entgangenen Wohnraum.
• Nutzungsuntersagung und Rückführung: Neben den finanziellen Strafen ordnen Behörden in der Regel die sofortige Einstellung der illegalen Vermietung an. 

Gut zu wissen: Die Behörden setzen zunehmend auf systematische Überwachung. Spezialisierte Teams durchsuchen Plattformen wie Airbnb nach verdächtigen Inseraten, gleichen Registriernummern ab und führen Vor-Ort-Kontrollen durch. Plattformen sind verpflichtet, Daten herauszugeben, wenn ein Anfangsverdacht besteht. 

Fazit: Airbnb trotz Zweckentfremdung – dank der Hilfe von Planeco Building

Die Vermietung über Airbnb ist auch in Städten mit Zweckentfremdungsverbot möglich – vorausgesetzt, Sie kennen die rechtlichen Rahmenbedingungen und wählen den richtigen Weg. Eine Teil- bzw. Kurzzeitvermietung oder die Umnutzung von Gewerbeflächen sind mögliche Alternativen. Ohne genaue Kenntnis der örtlichen Regelungen und baulichen Anforderungen drohen hingegen Bußgelder von bis zu 50.000,– €.

Planeco Building analysiert Ihre Situation individuell und findet den optimalen Weg für Ihr Vorhaben. Wir prüfen die baurechtliche Zulässigkeit, kommunizieren mit den beteiligten Ämtern und erstellen alle erforderlichen Unterlagen für eine erfolgreiche Genehmigung. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Erstberatung und starten Sie gut vorbereitet in Ihre Vermietung über Airbnb.