.svg)
Die Umwandlung einer Wohnung in eine Ferienwohnung verspricht attraktive Zusatzeinnahmen. Dabei sollten Eigentümer jedoch prüfen, ob eine baurechtliche Genehmigung erforderlich ist. Wird eine solche Nutzungsänderung nicht beantragt, kann dies – abhängig von Region und Einzelfall – zu Konsequenzen wie Bußgeldern, einer Nutzungsuntersagung oder steuerlichen Nachteilen führen. Besonders in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt oder starkem Tourismus prüfen Behörden entsprechende Fälle zunehmend aufmerksam.
Das Thema kurz und kompakt
- Mögliche Bußgelder & Vermietungsverbot: Für eine Ferienwohnung ohne Genehmigung können Strafen drohen – einschließlich Bußgeldern und der sofortigen Untersagung der Kurzzeitvermietung.
- Rechtliche & finanzielle Risiken: Neben der Nutzungsuntersagung können auch der Versicherungsschutz entfallen und Steuernachzahlungen fällig werden.
- Planeco Building beantragt Ihre Genehmigung: von der Einschätzung zur Machbarkeit über die Erstellung der Unterlagen für eine Nutzungsänderung zur Ferienwohnung – als Immobilienbesitzer erhalten Sie einfach, schnell und preiswert Ihre Nutzungsänderung für die rechtssichere Kurzzeitvermietung.
Nutzungsänderung Ferienwohnung: Wann ist sie Pflicht?
Wird eine als Wohnraum genehmigte Immobilie nicht mehr dauerhaft bewohnt, sondern regelmäßig tageweise an wechselnde Gäste vermietet, liegt eine andere Nutzung vor, die aus baurechtlicher Sicht relevant ist. Durch diese Form der kurzzeitigen Vermietung verliert die Wohnung ihren Charakter als Wohnraum.
Unabhängig davon, ob die Vermietung über Plattformen wie Airbnb, Booking oder privat erfolgt, wird eine Ferienwohnung baurechtlich nicht automatisch als Beherbergungsbetrieb eingestuft. Je nach Gebietstyp kann sie als Gewerbebetrieb oder – bei zimmerweiser Vermietung – als Beherbergungsbetrieb gelten. Ferienwohnungen nehmen dabei einen Sonderstatus ein (§ 13a BauNVO), was zu abweichenden baurechtlichen Anforderungen führen kann.
Wichtig: Sofern die örtliche Bauordnung diese Art der Nutzung nicht ausdrücklich als verfahrensfrei einstuft, ist für den legalen Betrieb der Ferienwohnung bundesweit eine Genehmigung notwendig.
Immobilienbesitzer, die eine Kurzzeitvermietung planen, sollten daher den zuletzt genehmigten Stand der Immobilie prüfen. Handelt es sich bei der Immobilie um klassischen Wohnraum, ist in der Regel eine Genehmigung verpflichtend. Diese kann über den Antrag auf Nutzungsänderung zur Ferienwohnung bei der zuständigen Genehmigungsbehörde eingeholt werden.
Insbesondere in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt oder starkem Tourismus achten Bauämter verstärkt auf die Einhaltung der geltenden Vorschriften. Wer eine Wohnung als Ferienunterkunft nutzen möchte, sollte daher frühzeitig prüfen, ob eine Nutzungsänderung erforderlich und möglich ist – so lässt sich die Vermietung von Beginn an rechtssicher gestalten.
Wohnen vs. Ferienwohnen: der baurechtliche Unterschied
„Wohnen“ bedeutet dauerhafte Nutzung als Lebensmittelpunkt durch einen festen Personenkreis. Bei einer Ferienwohnung hingegen wechseln die Gäste häufig, die Aufenthalte sind kurz, der Zweck ist Erholung oder Geschäftsreise. Diese andere Nutzung löst im Gesetz andere baurechtliche Anforderungen aus – und damit die Genehmigungspflicht.
In vielen Bundesländern genügt bereits eine Vermietung unter drei Monaten oder ein häufiger Gästewechsel, um als gewerbliche Nutzung eingestuft zu werden. Die Kriterien sind:
- Kurzzeitige Aufenthalte (Tage oder Wochen)
- Kein dauerhafter Lebensmittelpunkt
- Touristische oder geschäftliche Motivation
Ferienwohnungen gelten gemäß § 13a der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zudem als nicht störende Gewerbebetriebe. Ob sie in einem bestimmten Gebiet zulässig sind, richtet sich nach dem jeweiligen Gebietstyp – etwa allgemeines oder reines Wohngebiet. Dieser ergibt sich entweder aus dem Bebauungsplan oder, falls nicht vorhanden, aus der prägenden Umgebungsbebauung.
Es ist daher ratsam – und in vielen Fällen rechtlich erforderlich – ein qualifiziertes Planungsbüro oder einen planvorlageberechtigten Entwurfsverfasser (z. B. Architekten) in die Planung und Antragstellung einzubeziehen.
Wer eine Wohnung ohne die erforderliche Genehmigung als Ferienunterkunft anbietet, riskiert nicht nur ein Bußgeld wegen der nicht durchgeführten Nutzungsänderung, sondern auch eine behördliche Nutzungsuntersagung – ein gravierender Rückschlag für die erwartete Rendite.
Kurzzeitvermietung als gewerbliche Tätigkeit
Unterschätzen Sie nicht: Ihre Kurzzeitvermietung gilt baurechtlich meist als gewerbliche Nutzung – auch ohne angemeldetes Gewerbe. Behörden bewerten die touristische Nutzung ähnlich wie die Umnutzung einer Wohnung in Gewerbe, mit allen rechtlichen und steuerlichen Konsequenzen.
Kriterien für die gewerbliche Einstufung sind:
- Häufig wechselnde Gäste
- Kurzfristige Aufenthalte (unter 30 Tagen)
- Professionelle Vermarktung (Airbnb, Webseite etc.)
- Regelmäßige Einnahmen über den Eigenbedarf hinaus
Achten Sie auf lokale Schwellenwerte: In Berlin dürfen Sie Ihren Hauptwohnsitz maximal 90 Tage pro Jahr vermieten, in Hamburg 56 Tage – und nur mit Registrierungsnummer (Stand 2025). Diese Grenzen betreffen ausschließlich das Zweckentfremdungsrecht. Unabhängig davon kann – und in vielen Fällen muss – für die Nutzung als Ferienwohnung zusätzlich eine baurechtliche Genehmigung eingeholt werden.
Wer von der zulässigen Nutzung abweicht, muss unter Umständen mit gewerberechtlichen oder steuerlichen Konsequenzen rechnen. Eine klare rechtliche Einordnung der geplanten Nutzung schafft Sicherheit – insbesondere in Städten mit zunehmender Regulierung im Bereich der Kurzzeitvermietung.
Nutzungsänderung nicht beantragt: Welche Strafen können drohen?
Wird eine Wohnung ohne Genehmigung dauerhaft als Ferienunterkunft genutzt, wird dies als baurechtswidrige Nutzung eingestuft. Die Folge: Aufforderung zur Nachgenehmigung (sofern möglich), Bußgelder sowie eine zeitweise oder dauerhafte Nutzungsuntersagung.
Höhe der Bußgelder nach Bundesländern
Die möglichen Bußgelder bei Verstößen gegen baurechtliche oder zweckentfremdungsrechtliche Vorschriften variieren je nach Bundesland sowie Art und Umfang der Nutzung. Die jeweiligen Obergrenzen sind rechtlich definiert, werden in der Praxis jedoch nicht automatisch ausgeschöpft:
- Bayern, NRW, Hamburg: Bußgelder von bis zu 500.000,– € möglich
- Baden-Württemberg: bis zu 100.000,– €
- Berlin (Zweckentfremdungssatzung): ebenfalls bis zu 500.000,– €
Tatsächlich verhängte Strafen liegen in der Regel deutlich unter diesen Höchstsätzen und hängen vom Einzelfall ab – insbesondere von Dauer, Umfang und etwaiger Wiederholung des Verstoßes.
Hinweis: Wenn Sie eine Nutzungsänderung planen, lohnt sich ein Blick auf die regionalen Vorgaben. Erfahren Sie, wie Sie eine Nutzungsänderung in Bayern, Baden-Württemberg oder NRW erfolgreich beantragen – inklusive regionaler Besonderheiten und Tipps zur Genehmigung.
Nutzungsuntersagung und wirtschaftliche Folgen
Neben einem möglichen Bußgeld kann das Bauamt unter bestimmten Voraussetzungen auch eine sogenannte Nutzungsuntersagung aussprechen. In diesem Fall muss die Nutzung der Wohnung als Ferienunterkunft vorübergehend eingestellt werden. Dies kann unter anderem Auswirkungen auf bereits bestehende Buchungen oder laufende Inserate haben. In Einzelfällen kann es auch zu Rückfragen seitens der Buchungsplattformen kommen. Solche Situationen lassen sich in der Regel vermeiden, wenn frühzeitig für eine baurechtliche Klärung gesorgt wird.
Nachträgliche Legalisierung und deren Kosten
Die Nutzung einer Wohnung als Ferienunterkunft ohne vorherige Genehmigung stellt immer einen baurechtlichen Verstoß dar – auch wenn die Nutzung im Nachhinein genehmigt werden kann. Die nachträgliche Genehmigung dient ausschließlich dazu, eine bereits begonnene, aber nicht erlaubte Nutzung zu legalisieren – in vielen Fällen auf Aufforderung der zuständigen Behörde. Sie ersetzt keine rechtzeitige Antragstellung, sondern ist eine nachträgliche Korrektur.
Typische Kostenfaktoren:
- Genehmigungsgebühren gemäß Gebührensatzung
- Mögliche Ordnungsgelder für die vorherige Nutzung ohne Genehmigung
- Eventuell notwendige bauliche Anpassungen nach behördlichen Auflagen
- Einnahmeverluste durch vorübergehenden Vermietungsstopp
Hinweis: Eine nachträgliche Genehmigung verläuft formal wie ein regulärer Antrag. In der Praxis kann die Nutzung während der Prüfphase teils geduldet werden – das ersetzt jedoch keine rechtskräftige Genehmigung. Wird die Genehmigung verweigert und lassen sich die baurechtlichen Anforderungen nicht nachträglich erfüllen, kann es im letzten Schritt zur Rückbauanordnung kommen.
Wir bei Planeco Building begleiten Eigentümer und Vermieter bei der nachträglichen Legalisierung – strukturiert, effizient und mit Erfahrung in komplexen Fällen. Bei juristisch besonders sensiblen Sachverhalten oder drohenden Sanktionen kann ergänzend die Beratung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt für Baurecht sinnvoll sein. Auch hier helfen wir als fester Ansprechpartner und Erfahrungswerten gerne weiter.
Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermieten – Die rechtlichen Rahmenbedingungen
Bei Eigentumswohnungen müssen Sie zwei Hürden nehmen: erstens die baurechtliche Genehmigung, zweitens die Zustimmung Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Besonders relevant: Der Bundesgerichtshof bestätigte im April 2024 (V ZR 92/23), dass WEGs Kurzzeitvermietungen durch Mehrheitsbeschluss einschränken können – ein Aspekt, den Sie unbedingt vor Ihrer Investition prüfen sollten.
Die WEG kann eine Nutzung zu touristischen Zwecken verbieten, wenn:
- die Teilungserklärung „reine Wohnnutzung“ vorsieht
- Kurzzeitvermietung explizit ausgeschlossen ist
- die Nutzung im Rahmen der Gemeinschaft als gewerbeähnlich eingestuft wird
Selbst mit vorhandener Baugenehmigung kann ein Verstoß gegen die WEG-Regeln zu Abmahnungen, Unterlassungsklagen oder sogar dem Entzug des Wohnungseigentums führen.
Tipp: Stimmen Sie den Antrag im Vorfeld mit Ihrer Hausverwaltung ab und setzen Sie auf proaktive, transparente Kommunikation. Prüfen Sie, ob laut Teilungserklärung alle Eigentümer zustimmen müssen, oder ob es einen Hausverwalter gibt, der stellvertretend als Entscheider auftritt – das macht es organisatorisch einfacher.
Man sollte immer in der Teilungserklärung nachlesen, wie der Sachverhalt dort geregelt ist. Gibt es keine Regelung, ist auf Gerichtsurteile zu verweisen, die in dieser Angelegenheit einen eher positiven Ausblick geben.
Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung: Schritt-für-Schritt zum Antrag auf Nutzungsänderung
Die Umwandlung Ihrer Wohnung in eine Unterkunft kann ein lukratives Geschäft sein – doch ohne ordnungsgemäße Nutzungsänderung drohen rechtliche Probleme. Ganz gleich, ob Sie einzelne Zimmer oder eine komplette Immobilie vermieten möchten: Eine genehmigte Nutzungsänderung ist die Grundlage für rechtssicheres Vermieten. Mit einem gut vorbereiteten Antrag und fachkundiger Begleitung schaffen Sie frühzeitig Klarheit – und sichern sich langfristig stabile Einnahmen ohne rechtliche Unsicherheiten.
Der Weg zum erfolgreichen Antrag auf Nutzungsänderung mit Planeco Building
Um Ihre Wohnung rechtssicher als Ferienwohnung nutzen zu können, sollten Sie folgende Schritte gehen – Planeco Building begleitet Sie dabei als fester Ansprechpartner von Anfang bis Ende:
- Vorprüfung der Machbarkeit (empfohlen): Wir prüfen zentrale Genehmigungskriterien wie Bebauungsplan, Zweckentfremdung oder Gebietstyp und geben Ihnen eine klare Einschätzung zur Machbarkeit.
- Vorbereitung von Dokumenten: Verschaffen Sie sich einen Überblick über die für die Planung relevanten Unterlagen – insbesondere Bauzeichnungen und Katasterauszug. Wir unterstützen Sie bei der Beschaffung, beantworten Rückfragen und übernehmen bei Bedarf auch die Erstellung fehlender Dokumente.
- Erstellung des Antrags auf Nutzungsänderung: Unsere qualifizierten Architekten und Fachplaner übernehmen die vollständige Erstellung aller Antragsunterlagen – fachgerecht, vollständig und unter Berücksichtigung der geltenden baurechtlichen Anforderungen.
- Einreichung des Antrages: Nach Fertigstellung wird Ihr Antrag auf Nutzungsänderung beim zuständigen Bauamt eingereicht – digital oder in Papierform.
- Abstimmungen mit dem Bauamt: Wir stehen im direkten Kontakt mit dem Bauamt, vertreten Ihre Interessen und unterstützen Sie in jedem Schritt bis die Genehmigung vorliegt.
Tipp: Planen Sie ausreichend Zeit für Ihre Nutzungsänderung ein. Wie bei regulären Bauanträgen beträgt die Bearbeitungszeit – je nach Bundesland und Verfahrensart – in der Regel 2 bis 3 Monate ab Einreichung vollständiger Unterlagen. Für die Antragsvorbereitung durch Architekt und Fachplanung sollten zusätzlich etwa 2 bis 3 Wochen eingeplant werden.
Ihr Vorteil mit Planeco Building
Planeco Building beantragt Ihre Genehmigung – von der Machbarkeitsprüfung bis zur fertigen Antragstellung. Sie erhalten als Eigentümer Ihre Nutzungsänderung zur Ferienwohnung einfach, schnell und preiswert. Wir begleiten Sie professionell bei jedem Schritt.
beantragen!
Kosten der Nutzungsänderung für Ferienwohnungen
Die Nutzungsänderung einer Ferienwohnung verursacht Kosten, die je nach Objekt und Standort variieren können:
- Planungskosten (z. B. Architektenkosten): ab ca. 1.300,– € aufwärts, abhängig von Umfang, Komplexität und baulichen Gegebenheiten
- Behördengebühren: ca. 300,– bis 800,– €
- Brandschutztechnische Stellungnahme (falls erforderlich): Aufwand und Kosten richten sich nach der Art des Gebäudes und dem Umfang der Anforderungen.
- Bauliche Anpassungen: Je nach behördlichen Auflagen können kleinere Maßnahmen genügen – in anderen Fällen sind umfangreichere Umbauten erforderlich.
Wichtig: Eine rechtzeitig beantragte Nutzungsänderung vermeidet rechtliche Risiken und mögliche Zusatzkosten. Im Gegensatz dazu kann eine nachträgliche Genehmigung mit höherem Aufwand, zusätzlichen Auflagen oder Ordnungsgeldern verbunden sein. Planeco Building unterstützt Sie dabei mit transparenter Kostenstruktur und Komplettpaketen zum Festpreis – inklusive aller Unterlagen für eine rechtssichere Antragstellung.
Zweckentfremdungsverbote und ihre Auswirkungen
Zweckentfremdungsverbote sind lokale Regelungen, die Wohnraum vor der Umwandlung in Ferienwohnungen schützen sollen. Sie gelten vor allem in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie Berlin, München, Hamburg oder Köln – und betreffen sowohl private Eigentümer als auch gewerbliche Vermieter.
Wann ist eine Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich?
In Städten mit einem Zweckentfremdungsverbot kann neben der baurechtlichen Genehmigung auch eine zusätzliche Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich sein – insbesondere bei dauerhaft geplanter Kurzzeitvermietung. Zuständig ist in der Regel das Wohnungs- oder Ordnungsamt. Ausnahmen sind möglich, etwa bei zeitlich begrenzter Nutzung oder bei Härtefällen.
Experten-Tipp: Bevor Sie Ihre Immobilie als Ferienwohnung nutzen, prüfen wir für Sie nicht nur die baurechtlichen Voraussetzungen, sondern auch regionale Besonderheiten wie Zweckentfremdungssatzungen. So stellen wir sicher, dass Ihr Vorhaben von Anfang an rechtssicher geplant ist.
Bauliche Anforderungen an genehmigte Ferienwohnungen
Bei der Umnutzung einer Wohnung zur Ferienunterkunft können bestimmte bauliche Anforderungen – im Hinblick auf Brandschutz, Stellplätze und sanitäre Ausstattung – relevant werden. Ob und in welchem Umfang tatsächlich Anpassungen erforderlich sind, hängt vom Zustand der Immobilie sowie von den örtlichen Vorgaben ab. Eine individuelle Prüfung ist daher sinnvoll, um Klarheit zu schaffen und unnötige Ausgaben zu vermeiden.
Häufige Anforderungen:
- Brandschutz: Ordnungsrechtliche Anforderungen an Wohnungen schreiben i. d. R. Rauchwarnmelder in Schlafräumen und Rettungswegen vor.
- Stellplätze: Die Anzahl erforderlicher Stellplätze hängt von der jeweiligen kommunalen Regelung oder der Landesbauordnung ab.
- Sanitärausstattung & Küche: Erforderlich ist eine grundlegende Ausstattung mit Bad/WC sowie eine Kochgelegenheit – analog zur normalen Wohnnutzung.
- Barrierefreiheit: Für Ferienwohnungen gelten in der Regel keine gesonderten Anforderungen an die Barrierefreiheit. Vorgaben bestehen meist nur für Wohnungen im Mehrfamilienhaus oder für Beherbergungsbetriebe.
Hinweis: In vielen Fällen ist keine umfangreiche bauliche Anpassung nötig – insbesondere bei modernen oder bereits gut ausgestatteten Objekten. Um dennoch mögliche Auflagen und regionale Besonderheiten frühzeitig zu erkennen, empfiehlt sich eine professionelle Einschätzung vor Antragstellung.
Kurzzeitvermietung ohne Nutzungsänderung – Wann ist es legal?
Die Vermietung einer Immobilie oder Wohnung über Airbnb kann in Ausnahmefällen auch ohne baurechtliche Nutzungsänderung möglich sein – etwa bei gelegentlicher Vermietung des eigenen Hauptwohnsitzes während der Urlaubszeit oder einzelner Zimmer in einer selbst bewohnten Wohnung. Ob dies genehmigungsfrei zulässig ist, hängt jedoch vom Einzelfall, der Häufigkeit der Vermietung und den lokalen Vorgaben ab.
Vermieter sollten jedoch beachten: Ob eine Kurzzeitvermietung ohne Nutzungsänderung zulässig ist, wird regional unterschiedlich gehandhabt. In Berlin ist die zeitweise Vermietung der Hauptwohnung bis zu 90 Tage pro Jahr erlaubt, in Hamburg bis zu 56 Tage – jeweils unter der Voraussetzung einer Registrierung.
Diese Schwellen betreffen ausschließlich das Zweckentfremdungsrecht – unabhängig davon, ob die Nutzung baurechtlich zulässig wäre. Eine baurechtliche Genehmigung ersetzt keine Zweckentfremdungsgenehmigung und umgekehrt.
Gerichte und Bauämter werten folgende Punkte als Hinweise auf eine genehmigungspflichtige, gewerbliche Nutzung:
- häufiger Gästewechsel,
- kurze Aufenthaltsdauer,
- professionelle Online-Vermarktung.
Wer Klarheit schaffen möchte, sollte frühzeitig prüfen lassen, ob eine Nutzungsänderung notwendig ist. Unsere Experten unterstützen Sie dabei mit einem klar strukturierten Prozess – schnell, digital und rechtssicher.
Rechtssicherheit durch korrekte Nutzungsänderung mit Planeco Building
Fazit: Wer seine Wohnung als Ferienwohnung nutzen möchte, sollte auf eine rechtzeitige Genehmigung setzen. Eine Nutzung ohne baurechtliche Genehmigung kann problematisch sein – etwa durch mögliche Auflagen oder Anforderungen zur nachträglichen Korrektur.
Planeco Building unterstützt Eigentümer dabei, rechtssicher und effizient durch das Genehmigungsverfahren zu navigieren. Wir prüfen die baurechtlichen Voraussetzungen, erstellen die nötigen Unterlagen und begleiten Sie zuverlässig durch den gesamten Prozess – digital, transparent und zum Festpreis. So schaffen Sie frühzeitig Klarheit gegenüber der Bauaufsicht und sichern sich langfristig Ihre Einnahmen aus der Vermietung. Jetzt kostenlos anfragen!
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
