Nutzungsänderung

Eine Wohnung zum Büro umwandeln

Ein Fallbeispiel für die Nutzungsänderung von Wohnraum zu Bürofläche – mit Tipps und Hinweisen aus der Praxis!
Planeco Building
October 23, 2024
Lesezeit: 14 Min.

Eine Wohnung in ein Büro umwandeln – zentrale Aspekte zusammengefasst

  • Die Nutzungsänderung einer Wohnung in ein Büro ist in allen Baugebietstypen möglich, die gewerbliche Anlagen zulassen,
  • Da ein Büro gegenüber einer Wohnung andere und teils auch weiterführende baurechtliche Anforderungen erfüllen muss, ist diese Nutzugsänderung verfahrenspflichtig und braucht einen Bauantrag.
  • Materiell entstehen bei der Umnutzung von Wohn- zu Büroflächen nur geringe Mehranforderungen und vor allem der kritische Bereich des baulichen Brandschutzes ist in aller Regel identisch.
  • Besteht in einer Stadt oder Gemeinde ein Nutzungsänderungsverbot, dürfen Sie Ihre Wohnung trotz anderslautendem Bebauungsplan nicht zu einer Büronutzung umwandeln.

Die Nutzungsänderung einer Wohnung zum Büro – Worauf kommt es an?

Hegen Sie den Gedanken, Ihre vorhandene Wohnung in ein Büro umzuwandeln, sehen Sie sich vor einer ganzen Fülle von Herausforderungen. Ein zentrales Thema ist dabei das Öffentliche Baurecht. Und auch hier warten gleich mehrere Fragen auf dem Weg von der Wohnung zum Büro darauf, beantwortet zu werden:

  • Ist die Nutzungsänderung von einer Wohnung in ein Büro zulässig?
  • Welche Anforderungen muss das neue Büro erfüllen?
  • Brauchen Sie eine Genehmigung, wenn Sie Ihre Wohnung in ein Büro umwandeln?

Die Umwandlung einer Wohnung in ein Büro – Im praktischen Beispiel Schritt für Schritt durch das Öffentliche Baurecht

Ein anschauliches Beispiel ist meist besser in der Lage, Sachverhalte zu vermitteln und Zusammenhänge aufzuzeigen. Daher erfahren Sie im Folgenden anhand eines konkreten, „idealtypischen“ Falls, was das Öffentliche Baurecht zur Nutzungsänderung einer Wohnung zum Büro sagt.

Fallbeispiel: Die „typische“ Wohnung wird zum Steuerbüro

Im vorliegenden Fall wollen Sie eine Vierzimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus in ein Büro umnutzen. Das Mehrfamilienhaus befindet sich in einem Gebiet, das über einen vorhandenen Bebauungsplan als Mischgebiet ausgewiesen ist. In der Umgebung sind sowohl Wohngebäude, als auch Büros, Läden und diverse Dienstleistungen (Friseur etc.) vorhanden.

Ihr Ziel ist es, diese Wohnung im Rahmen einer Umnutzung zu einem Büro für Ihr Steuerberatungsunternehmen zu machen.

Vier Kollegen stehen mit Smartphones und Computer in einer Wohnung die zum modernen Büro umgewandelt wurde.
Praxisbeispiel: Eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus soll zum Steuerbüro umgewandelt werden.

Neben Ihnen selbst arbeiten dort insgesamt 6 weitere Mitarbeitende. Vier Mitarbeitende finden im ehemaligen Wohnzimmer Ihre Arbeitsplätze. Ein Zimmer soll Sekretariat mit zwei Mitarbeitenden werden und ein Zimmer wird Ihr persönliches Büro. Das vierte Zimmer wird zum Besprechungsraum. Küche und Bad bleiben erhalten und dienen als Pausenraum und Toilette.

Die Zulässigkeit – Darf die Wohnung ein Büro werden?

Zunächst befassen Sie sich mit der Grundsatzfrage nach der Zulässigkeit der von Ihnen geplanten Büronutzung. Die nötige Auskunft bietet das Baugesetzbuch BauGB und hier insbesondere die zum Baugesetzbuch gehörende Baunutzungsverordnung BauNVO. Sie definiert die verschiedenen Gebietstypen. Ihre Wohnung liegt in einem im Bebauungsplan ausgewiesenen Mischgebiet. Für Mischgebiete gibt die BauNVO an, dass neben Wohnungen unter anderen auch „sonstige Gewerbebetriebe“ zulässig sind. Damit ist auch die Nutzungsänderung Ihrer Wohnung in ein Büro zulässig.

Achtung: Neben den Bebauungsplänen können Städte und Gemeinden individuelle Satzungen erlassen, die weitere Regelungen treffen. Wegen der anhaltenden Wohnungsknappheit gibt es in verschiedenen Kommunen, so etwa in Berlin und anderen Großstädten, ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbot. Auch wenn die Büronutzung zulässig wäre, ist es danach untersagt, Wohnraum in andere Nutzungsformen umzuwandeln. Existiert eine solches Verbot, scheitert auch Ihr Vorhaben.

Die materiellen Anforderungen – Worauf müssen Sie beim Umwandeln Ihrer Wohnung in ein Büro achten?

Nachdem Sie wissen, dass Sie Ihre Wohnung in ein Büro umwandeln dürfen, befassen Sie sich mit der Frage, welche Anforderungen an die neue Nutzung gestellt werden. Müssen Sie möglicherweise Veränderungen vornehmen und bestimmte Auflagen erfüllen? Das kann bei Nutzungsänderungen einer Wohnung zum Gewerbe durchaus der Fall sein.

Diese materiellen Themen werden in der Landesbauordnung behandelt. Jedes Bundesland hat eine eigene Landesbauordnung, so dass hier im Gegensatz zum Baugesetzbuch teils abweichende Vorgaben existieren können.

Hier fällt die Betrachtung besonders leicht, weil Ihre Wohnung, wie übrigens jede repräsentative Wohnung, eine Größe aufweist, die auch als Büronutzung nach wie vor als Regelbau gilt. Es gelten also in großen Teilen genau dieselben bauordnungsrechtlichen Anforderungen:

Brandschutz

Ganz allgemein entstehen bei Büros in Größe einer „normalen“ Wohnung keine weiterführenden Brandschutzanforderungen. Und auch die vorhandenen Rettungswege über den normalen Zugang und ein für die Feuerwehr erreichbares Fenster sind ohne Mehrbedarf ausreichend, solange die Anzahl der Personen im Büro nicht über die Zahl 12 hinauswächst, was bei Büros in Wohnungsgröße ohnehin nur selten der Fall sein dürfte. Der Grund für diese Obergrenze liegt in der Personenzahl, die die Feuerwehr in der relevanten Zeitspanne über die mitgebrachten Leitern retten kann.

Barrierefreiheit

In den einzelnen Landesbauordnungen wird für die Büronutzung eine barrierefreie Gestaltung gefordert. Andererseits eröffnen die Regelwerke auch immer Möglichkeiten des Verzichts, beispielsweise wenn die Herstellung der Barrierefreiheit mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.

Da Ihre Nutzungsänderung ohne relevante Baumaßnahme überhaupt keine hier ansetzbaren Baukosten erzeugt, können Sie mit einiger Sicherheit davon ausgehen, dass die Baurechtsbehörde von dieser Forderung, sofern sie überhaupt greift, im Rahmen einer Befreiung absieht.

Stellplätze

Ein tatsächlich relevantes Thema kann die Stellplatzforderung der Landesbauordnungen sein. Üblicherweise hatte Ihre Wohnung lediglich einen Stellplatz oder, im Falle von Sonderregelungen im Bebauungsplan, selten mehr als zwei Stellplätze vorzuweisen. Für Ihr neues Büro müssen Sie nun von einer höheren, sich entweder aus der Nutzfläche oder der Mitarbeiterzahl ergebenden Stellplatzforderung ausgehen. Rein praktisch bedeutet dass, dass Sie über eine Anmietung oder auf anderem Wege einen oder sogar mehrere weitere Stellplätze hinzugewinnen müssen.

Hinweis: Auch beim Thema der Stellplätze gibt es im Einzelfall Möglichkeiten, die Forderung zu umgehen. Stimmen Sie diese Fragestellung daher frühzeitig mit der Baurechtsbehörde ab, um die Planung im Bedarfsfall entsprechend anpassen zu können.

Die Verfahrensfrage bei der Umwandlung einer Wohnung zum Büro – Bauantrag oder nicht?

Eine Verfahrenspflicht ist in den Landesbauordnungen immer dann verankert, wenn eine Nutzungsänderung andere oder weitergehende Anforderungen mit sich bringt. Da Ihre Nutzungsänderung von einer Wohnung in ein Büro zumindest bei der Barrierefreiheit und den Stellplätzen weitergehende Anforderungen mit sich bringt, unabhängig davon, ob sie diese dann tatsächlich umsetzen müssen, greift die Verfahrenspflicht.

Das bedeutet, Sie müssen einen Bauantrag einreichen und erhalten eine Baugenehmigung, die Sie zur Durchführung der Nutzungsänderung berechtigt.

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Wie läuft Ihr Antrag auf Nutzungsänderung von der Wohnung zum Büro ab?

Wenn Sie Ihre Wohnung zum Büro umnutzen, sind damit zunächst einmal überhaupt keine Bauarbeiten verbunden. Trotzdem ist ein Baugenehmigungsverfahren notwendig. Die Landesbauordnungen der Länder stellen Errichtung, Umbau und Nutzungsänderung gleich.

Der Architekt – Ihr Fachmann für Inhalt und Form

Die Voraussetzung für die Erstellung und Abgabe eines Bauantrags bei der Behörde ist ein Architekt oder ein anderer bauvorlageberechtigter Ingenieur. Der Architekt handelt gegenüber der Behörde treuhänderisch in Ihrem Sinne und prüft alle rechtlichen und technischen Belange rund um Ihr Vorhaben.

Außerdem erstellt er den Bauantrag für Ihre Nutzungsänderung von der Wohnung zum Büro und reicht diesen mit Ihnen bei der Behörde ein.

Der Ablauf – Was geschieht in der Behörde auf dem Weg von der Wohnung zum Büro

Ist Ihr Antrag erst einmal bei der Behörde eingegangen, prüft diese zunächst, ob alle formal erforderlichen Unterlagen vorhanden sind. Das sind:

  • Lageplan oder Lageskizze im Maßstab 1:500
  • Bauzeichnungen mit Grundriss, Schnitt und Ansichten im Maßstab 1:500
  • Antragsformular mit Baubeschreibung

Die Benennung eines Statikers erübrigt sich dagegen, da die statischen Anforderungen an eine Wohnung und ein Büro im möglichen Rahmen gleichwertig sind. Und ohne Bau entfällt selbstverständlich der Bedarf und damit die Benennung eines Bauleiters.

Sind Ihre Unterlagen vollständig, erhalten die Gemeinde, die Angrenzer und eventuell berührte Fachstellen die Möglichkeit zur Stellungnahme. Hier können Sie vor allem von einer Beteiligung des Amts für Gewerbeaufsicht ausgehen, da diese die Belange des Arbeitsschutzes der dort zukünftig tätigen Angestellten betrachten. In aller Regel weist eine funktionierende Wohnung aber auch als Büro keine größeren Ansatzpunkte für Beanstandungen auf.

Nach Rücklauf aller Stellungnahmen prüft die Baurechtsbehörde selbst alle bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Belange, wägt die eingegangenen Stellungnahmen ab und erteilt schließlich Ihre Baugenehmigung. Nun dürfen Sie Ihre Wohnung zum Büro umnutzen.

Die Fristen – Wie lange müssen Sie warten, bis Sie Ihre Wohnung zum Büro umnutzen dürfen?

Die Fristen im Baugenehmigungsverfahren variieren von Bundesland zu Bundesland. Im Durchschnitt können Sie sich aber auf folgende Zeiträume einstellen: Die Vollständigkeitsprüfung nimmt üblicherweise 10 Arbeitstage, also zwei Wochen in Anspruch. 

Für die Anhörungsphase müssen den Beteiligten rund 4 Wochen eingeräumt werden. 

Die inhaltliche Prüfung der Behörde darf dann noch 2 Monate betragen. 

Insgesamt müssen Sie also mit einer Dauer Ihres Antrags von rund dreieinhalb Monaten rechnen.

Hinweis: Je nach Gebäude, in dem die Wohnung sich befindet, können Sie im Einzelfall auch auf das so genannte Vereinfachte Baugenehmigungsverfahren zurückgreifen. Hier prüft die Baurechtsbehörde das Bauordnungsrecht nur sehr eingeschränkt und überlässt die Einhaltung Ihrer Verantwortung. Dafür verkürzt sich die Prüfungsphase um einen Monat und Sie erhalten Ihre Genehmigung bereits nach zweieinhalb Monaten.

Das Fazit – Vom individuellen Beispiel zur allgemeinen Information

Zwar handelt es sich hier lediglich um ein einzelnes Beispiel, das Ihnen einen möglichen Ablauf abbildet. Allerdings sind Wohnungen, so unterschiedlich sie in der Realität anmuten mögen, baurechtlich sehr gleichförmig und vergleichbar. Daher können Sie den exemplarischen Ablauf besonders gut auf jede andere Nutzungseinheit einer „normalen“ Wohnung in ein Büro übertragen. 

Trotzdem kann es selbstverständlich sein, dass gewisse besondere Eigenheiten des Baugebiets, des Gebäudes oder der Ausgangs- oder Zielnutzung zu Abweichungen im konkreten Einzelfall führen. Dieser Besonderheiten zu bearbeiten und zielführende Lösungen anzubieten, ist Aufgabe des von Ihnen beauftragten Architekten.

Planeco Building – Ihr Experte für die Umwandlung von Wohnraum in Büroflächen!

Die Anforderungen an Büroräume ändern sich ständig, und so auch die baurechtlichen Vorgaben. Mit Planeco Building GmbH haben Sie einen Partner an Ihrer Seite, der die Herausforderungen dieser Umwandlung versteht und Sie schrittweise zu Ihrer genehmigten Nutzungsänderung führt. 

Sie erhalten preiswerte individuelle Lösungen für Ihr Anliegen, das wir gerne im Rahmen einer kostenfreien Erstberatung gemeinsam besprechen. 

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FAQ: Antworten auf häufig gestellte Fragen

Ist die Nutzungsänderung einer Wohnung in ein Büro genehmigungspflichtig?

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Ja. Da ein Büro im Einzelnen andere und teils auch weiterführende rechtliche Anforderungen mit sich bringt als eine Wohnung, brauchen Sie für die Umnutzung einen Bauantrag.

Wo ist es möglich, eine Wohnung in ein Büro umzunutzen?

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Alle Baugebiete, die neben Wohnnutzungen auch gewerbliche Nutzungen zulässig sind, ermöglichen die Nutzungsänderung einer bestehenden Wohnung in ein Büro. Damit ist die Zulässigkeit in den meisten Gebieten mit Wohnnutzung möglich, ausgenommen Reine Wohngebiete und bestimmte Sondergebiete.

Wer darf Ihren Antrag auf Nutzungsänderung von einer Wohnung zum Büro erstellen?

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Für die Erstellung Ihres Bauantrags brauchen Sie eine planvorlageberechtigte Person, also einen Architekten oder einen Bauingenieur mit entsprechendem Listeneintrag bei der Ingenieurkammer.

Quellen:

  • Baugesetzbuch BauGB
  • Landesbauordnungen der Bundesländer
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