Nutzungsänderung Franchise: Schnelle Expansion mit Planeco Building

Wann brauche ich für mein Franchise eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung ist immer dann erforderlich, wenn sich durch die neue Nutzungsart andere oder höhere baurechtliche Anforderungen ergeben – unabhängig davon, ob Sie bauliche Veränderungen vornehmen oder nicht. Das Baurecht unterscheidet verschiedene Gewerbearten nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO), die jeweils eigene Vorschriften für Brandschutz, Stellplätzen, Barrierefreiheit oder Schallschutz mit sich bringen.

Typische Gewerbe, für die Sie bei der Umnutzung eine Baugenehmigung benötigen, sind:

• Gastronomische Betriebe (z.B. Restaurants, Cafés, Lieferküchen etc.)
• Fitnessstudios, Functional Training Anlagen, Sportstudios (z.B. Yoga)
• Padel-, Sport, und Freizeitanlagen
• Handels- & Servicebetriebe
• Gesundheitliche Einrichtungen
• Tierarztpraxen und Tierpflegeeinrichtungen
• Sonstige (Fahrschulen, Tanzschulen, Optiker etc.)

Entscheidend ist dabei nicht, ob beide Nutzungen „gewerblich" sind, sondern in welche baurechtliche Kategorie sie fallen und welches Nutzungskonzept dahinter steht. Ein Einzelhandelsbetrieb unterliegt anderen Anforderungen als eine Gaststätte, ein Büro anderen als eine medizinische Einrichtung.

Gewerbe zu Gewerbe umnutzen – trotzdem genehmigungspflichtig?

Ja, auch der Wechsel zwischen verschiedenen Gewerbearten ist genehmigungspflichtig. Wenn Sie ein ehemaliges Ladengeschäft in ein Fitnessstudio umwandeln, ändert sich die baurechtliche Kategorie, beispielsweise von „Einzelhandelsbetrieb" zu „nicht störender Gewerbebetrieb". Diese Änderung bringt neue Anforderungen mit sich.

Selbst wenn Sie keine einzige Wand versetzen und die Immobilie optisch unverändert bleibt, benötigen Sie eine baurechtliche Genehmigung. Die Nutzungsänderung entspricht rechtlich einem vollwertigen Bauantrag und muss bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden.

Außerdem zu beachten: Zweckentfremdungssatzungen in Großstädten

In vielen Großstädten wie Berlin, Köln, München oder Hamburg gelten Zweckentfremdungssatzungen, die die Umwandlung von Wohnraum in Gewerbeflächen stark einschränken oder ganz verbieten. Diese Satzungen sollen den Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten schützen. 

Für Franchise-Unternehmer bedeutet das: Die Umnutzung einer Wohnung zum Fitnessstudio, Café oder zur Arztpraxis ist in diesen Städten praktisch nicht möglich. Achten Sie daher unbedingt darauf, wie die vorgesehene Fläche tatsächlich eingetragen ist.

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Nutzungsänderung Franchise: Typische Stolperfallen bei der Expansion

Bei der Eröffnung neuer Franchise-Standorte treffen ambitionierte Expansionspläne auf komplexe baurechtliche Anforderungen. Dabei entstehen immer wieder die gleichen Probleme, die Zeit und Geld kosten – oder im schlimmsten Fall die Standorteröffnung verzögern.

Zeitdruck führt zu Nutzung ohne Baugenehmigung

Franchise-Systeme wollen Gas geben: Die Immobilie ist gefunden, der Innenarchitekt hat sich an die Arbeit gemacht und die ersten Geräte oder Möbel sind bestellt. In diesem Tempo gerät die Nutzungsänderung schnell in Vergessenheit. Eine zwingende Voraussetzung, um tatsächlich eröffnen zu dürfen. Nicht immer wird darauf hingewiesen, daher erfahren viele erst zu spät davon, zum Beispiel vom Gewerbeamt, welches den Nachweis zur Genehmigung einfordert.

Nutzung ohne Genehmigung ist illegal, die Konsequenzen folgen meist wenige Tage oder Wochen später: Ein Schreiben der Bauaufsichtsbehörde fordert zur Stellungnahme auf, droht mit Bußgeldern von mehreren tausend Euro oder kündigt im Extremfall die Betriebsschließung an. In diesem Fall muss die Nutzungsänderung umgehend nachträglich beantragt werden.

Aufwand für Nutzungsänderung wird unterschätzt

Viele Unternehmer gehen davon aus, dass es sich bei der Nutzungsänderung um ein kurzes Formular handelt, welches nur schnell ausgefüllt werden muss. Die Realität sieht anders aus: Eine Nutzungsänderung entspricht rechtlich einem vollwertigen Bauantrag und erfordert umfangreiche Unterlagen. Dazu zählen:

• Grundrisse, Ansichten und Schnitte des Gebäudes
• Brandschutznachweis (besonders bei Gebäudeklasse 4 und 5 in Innenstadtlage)
• Betriebsbeschreibung mit Angaben zu Öffnungszeiten, Mitarbeiterzahl und Besucherfrequenz
• Stellplatznachweis oder Begründung für Stellplatzreduzierung
• Statik-Nachweis, Schallschutzgutachten oder weitere Nachweise

Die Erstellung dieser Unterlagen durch Planeco Building dauert  in der Regel zwei bis vier Wochen, die behördliche Prüfung dauert weitere zwei bis drei Monate. Ohne professionelle Unterstützung kommt es jedoch schnell zu Nachforderungen, die das Verfahren erheblich verzögern. Jetzt kostenloses Erstgespräch vereinbaren und ohne Verzögerung den nächsten Standort eröffnen.

Regionale Unterschiede

Deutschland ist föderal, das gilt auch für das Baurecht. Jedes Bundesland hat eine eigene Landesbauordnung mit unterschiedlichen Anforderungen an Nutzungsänderungen. Was in Bayern problemlos genehmigt wird, kann in Nordrhein-Westfalen zusätzliche Nachweise erfordern.

Besonders deutlich wird das bei Stellplatzsatzungen: Während Düsseldorf strikte Vorgaben hat, wie viele Stellplätze nachzuweisen sind, gibt es in Oberhausen überhaupt keine kommunale Stellplatzsatzung. Für bundesweite Rollouts bedeutet das: Jeder Standort muss individuell geprüft werden, Standardlösungen funktionieren nur begrenzt. 

Brandschutz wird zu spät berücksichtigt

Einer der größten Kostentreiber bei nachträglichen Anpassungen ist der Brandschutz. Was viele nicht wissen: Selbst wenn Ihre Einheit im Erdgeschoss liegt, muss bei Gebäudeklasse 5 (Gebäude mit einer Geschossdecke über 13 m Höhe) das gesamte Gebäude brandschutztechnisch beurteilt werden. Typische Probleme bei der Beurteilung sind:

• Türen müssen nach außen aufgehen: Das Arbeitsschutzrecht fordert bei gewerblichen Nutzungen mit Publikumsverkehr, dass Ausgangstüren in Fluchtrichtung öffnen.
• Zusätzliche Rauch- & Wärmeabzüge: Bei Gebäudeklasse 5 kann ein zusätzliches Fenster im Dachbereich des Treppenhauses als Rauchabzug erforderlich werden, damit bei einem Brand die Fluchtwege frei von Rauch bleiben.
• Brandschutzwände müssen beidseitig geprüft werden: Wenn Ihre Einheit an Nachbarflächen grenzt, müssen die Brandschutzwände von beiden Seiten begutachtet werden.

Werden diese Anforderungen erst nach Baubeginn erkannt, entstehen nicht nur zusätzliche Kosten, sondern auch erhebliche Verzögerungen bei der Standorteröffnung.

Welche Besonderheiten gelten je nach Franchise-Typ?

Jede Art von Franchise bringt spezifische bauliche Anforderungen mit sich, die bei der Nutzungsänderung berücksichtigt werden müssen. Die Unterschiede zwischen Fitnessstudio, Restaurant oder Padel-Halle sind erheblich – sowohl hinsichtlich der statischen Belastung als auch bei Brandschutz, Schallschutz und weiteren Bauvorschriften.

Fitnessstudios: Statik und Umkleiden

Fitnessstudios stellen besondere Anforderungen an die Statik – vor allem, wenn sie nicht im Erdgeschoss liegen. Das Gewicht von Hantelbänken, Kraftgeräten und Gewichten summiert sich schnell auf mehrere Tonnen, die auf der Bodenplatte lasten. Ein Statik-Nachweis ist daher in den meisten Fällen erforderlich, um sicherzustellen, dass die Geschossdecke die Last trägt. Hinzu kommen Vorschriften für Umkleiden und Sanitäranlagen, die je nach Landesbauordnung variieren. 

Gastronomie: Lüftung und Außengastronomie

Gastronomiebetriebe müssen besondere Anforderungen an Lüftung und Abluft erfüllen. Eine professionelle Abluftanlage ist Pflicht, um Geruchs- und Fettbelästigung für Nachbarn zu vermeiden. Je nach Standort können auch Schallschutzgutachten erforderlich werden, wenn Öffnungszeiten bis in die Abendstunden geplant sind.

Sondergenehmigungen für Außenbestuhlung sind stadtabhängig geregelt. Während in manchen Kommunen Außengastronomie problemlos möglich ist, gelten in anderen strikte Auflagen für Fläche, Öffnungszeiten und Lärmschutz. 

Padel-Hallen: Schall- und Brandschutz

Padel-Hallen erfordern aufgrund ihrer Größe und der Lärmemissionen besondere Aufmerksamkeit beim Schallschutz. Der typische Klang von Padel-Schlägern und Bällen kann sich über mehrere Räume ausbreiten; Schallschutzmaßnahmen zu Nachbareinheiten sind daher in den meisten Fällen erforderlich. Auch der Brandschutz spielt eine zentrale Rolle, da größere Hallen andere Anforderungen haben als kleinere Gewerbeflächen.

So unterstützt Planeco Building Sie bei der Expansion

Schnelle Rollouts erfordern einen Partner, der die baurechtlichen Anforderungen kennt und bundesweit agieren kann. Planeco Building hat bereits mehrere hundert Nutzungsänderungen begleitet und unterstützt Franchise-Unternehmen in allen Phasen der Standorteröffnung.

Machbarkeitsprüfung vor Vertragsunterzeichnung

Der ideale Zeitpunkt für die Einbindung von Planeco Building ist bereits vor Unterzeichnung des Mietvertrags. In dieser Phase prüfen wir die Immobilie im Hinblick auf Ihre geplante Umnutzung und erkennen potenzielle Probleme, bevor sie zu teuren Überraschungen werden. Sie erhalten eine schriftliche Zusammenfassung zur Machbarkeit Ihrer Zielnutzung, die unter anderem folgende Punkte umfasst:

• Bewertung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit am Standort.
• Einschätzung zur bauordnungsrechtlichen Eignung der Immobilie.
• Einschätzung zur Notwendigkeit baulicher Anpassungen, etwa zur Einhaltung von Brandschutzanforderungen (bspw. Fluchtwege) oder Barrierefreiheit.
• Identifikation erforderlicher Abweichungen, Befreiungen, oder fachplanerischer Nachweise im Genehmigungsverfahren (z.B. Statik, Brandschutznachweis, Schallschutzgutachten) sowie deren zu erwartenden Kosten.
• Korrespondenz und Vorverhandlung der Genehmigungsfähigkeit mit der zuständigen Bauaufsicht.
• Fachliche Einschätzung zur Qualität und Nutzbarkeit der vorhandenen Unterlagen für das angestrebte Genehmigungsverfahren.
• Fazit zur Genehmigungsfähigkeit und Empfehlung zum weiteren Vorgehen.

Mit dieser Vorgehensweise fokussieren sich von Anfang an auf das Wesentliche und verhindern Fehlentscheidungen (wie die Investition in die falsche Immobilie), die Zeit und Budget stark belasten können. Sie erhalten mit unserer Machbarkeitsprüfung maximale Planungssicherheit als Vorbereitung für den eigentlichen Antrag. Der Service für Machbarkeitsprüfungen ist kurzfristig erhältlich! 

Bauantrag bis Rundum-Service

Je nach Bedarf können Sie bei Planeco Building einzelne Leistungen in Anspruch nehmen oder den kompletten Prozess aus einer Hand erhalten. Die flexible Gestaltung ermöglicht es, genau die Unterstützung zu wählen, die Ihr Rollout benötigt.

• Nur Bauantrag: Planeco Building erstellt alle erforderlichen Unterlagen für die Nutzungsänderung (bspw. Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Betriebsbeschreibung, Stellplatznachweis) und reicht den vollständigen Antrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ein.
• Rundum-Service: Neben dem Bauantrag bietet Planeco Building auch Unterstützung bei weiteren fachplanerischen Nachweisen (Brandschutzkonzept durch Brandschutzgutachter oder Standsicherheitsnachweis durch Statiker). Zudem kümmern wir uns um die Kommunikation mit allen beteiligten Stellen wie dem Bauamt, Denkmalschutzamt oder dem Eigentümer der Immobilie.

Bundesweite Unterstützung für schnelle Rollouts

Wer bundesweit expandiert, braucht einen Partner mit regionalem Know-how. Die Architekten von Planeco Building kennen die spezifischen Anforderungen je nach Bundesland und haben bereits mit Franchise-Konzepten verschiedener Bereiche zusammengearbeitet. 

Diese Expertise zahlt sich besonders bei wiederkehrenden Nutzungen aus: Wer bereits zum wiederholten Mal dieselben Räumlichkeiten plant, kennt Vorgang, Voraussetzungen und mögliche Stolperfallen. Darüber hinaus können unsere Architekten für ihr spezifisches Nutzungskonzept standardisierte Checklisten entwickeln, die den Beteiligten bei der Umnutzung oder schon bei der Immobiliensuche helfen, um Abläufe zu beschleunigen.

Auch nachträglich noch möglich: Selbst wenn der Betrieb bereits läuft und das Bauamt ein Schreiben verschickt hat, kann Planeco Building bei einer Legalisierung unterstützen. Eine nachträgliche Baugenehmigung ist sehr sensitiv, mit der richtigen Herangehensweise ist sie erfahrungsgemäß in den meisten Fällen möglich. Schnelles und kompetentes Handeln ist jedoch wichtig, um Bußgelder zu minimieren und finanzielle Einbußen zu verhindern.

Fazit: Frühe Planung und starke Partner sparen Zeit und Geld

Die Nutzungsänderung ist für viele Franchise-Unternehmen eine unterschätzte Hürde bei der Expansion. Denn, was viele nicht wissen: Auch bei der Umwandlung von altem Gewerbe zum neuen Franchise-Konzept ist in der Regel eine baurechtliche Genehmigung erforderlich, für die Sie umfangreiche und vor allem korrekt zusammengestellte Unterlagen benötigen.

Die Architekten und Ingenieure von Planeco Building begleiten Sie und Ihr Franchise durch den gesamten Prozess. Mit unserer bundesweiten Expertise und standardisierten Prozessen für wiederkehrende Nutzungsänderungen sorgt Planeco Building für eine reibungslose Expansion. 

Von der Machbarkeitsprüfung über die vollständige Antragserstellung bis zur finalen Genehmigung erhalten Sie alle Leistungen aus einer Hand. Kontaktieren Sie Planeco Building jetzt für eine kostenlose Erstberatung!