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In Sachsen unterliegt jede Nutzungsänderung bestimmten Vorschriften der Sächsischen Bauordnung – je nach Einzelfall ergeben sich daraus unterschiedliche Anforderungen an Genehmigungsverfahren oder bauliche Maßnahmen. Viele Eigentümer und Gewerbetreibende sind unsicher: Brauche ich eine Baugenehmigung? Welche Unterlagen sind erforderlich? Was kostet das Verfahren? Dieser Ratgeber erklärt Ihnen alle wichtigen Aspekte zur Nutzungsänderung in Sachsen – von den rechtlichen Grundlagen über die Antragstellung bis zu den Kosten.
Das Thema kurz und kompakt
- Nutzungsänderung liegt vor: Eine Nutzungsänderung liegt immer vor, wenn sich die Art und Weise (und damit ggf. auch die Intensität - z.B. bei Gewerbe) der Nutzung ändert.
- Genehmigungspflicht in Sachsen: Die meisten Nutzungsänderungen sind in Sachsen nach § 59 SächsBO genehmigungspflichtig und erfordern einen Bauantrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.
- Genehmigungsfreie Ausnahmen: Kleinere Nutzungsänderungen ohne wesentliche Auswirkungen können unter bestimmten Voraussetzungen genehmigungsfrei sein. (§61 SächsBO - speziell für Nutzungsänderungen Abs. 2 )
- Planeco Building unterstützt Sie: Planeco Building unterstützt Sie deutschlandweit bei der Erstellung und Einreichung Ihres Antrags auf Nutzungsänderung – digital, transparent und mit festen Ansprechpartnern.
Was ist eine Nutzungsänderung nach Sächsischer Bauordnung?
Eine Nutzungsänderung bezeichnet die Änderung der Art der Nutzung einer baulichen Anlage oder von Teilen davon. Die rechtliche Grundlage bildet die Sächsische Bauordnung (SächsBO), insbesondere § 59, der die Genehmigungspflicht regelt. § 61 SächsBO regelt verfahrensfreie Vorhaben, § 62 SächsBO die Genehmigungsfreistellung. Ergänzend gelten die Vorgaben des Baugesetzbuches (BauGB), das die planungsrechtliche Zulässigkeit prüft.
Entscheidend ist: Eine Nutzungsänderung erfordert nicht zwingend bauliche Veränderungen. Bereits die bloße Umnutzung kann genehmigungspflichtig sein, wenn dadurch andere Anforderungen entstehen.
Wann liegt eine Nutzungsänderung vor?
Eine Nutzungsänderung liegt immer dann vor, wenn sich die neue Nutzung von der bisherigen so unterscheidet, dass andere baurechtliche Vorschriften zur Anwendung kommen. Typische Fälle sind:
- Umwandlung von Wohnraum in Gewerberäume oder umgekehrt
- Ausbau bisher nicht als Aufenthaltsräume genutzter Flächen zu Wohnraum (z.B. Dachboden, Keller)
- Änderung der Wohnnutzung in Ferienwohnungen oder Kurzzeitvermietung, da Ferienwohnungen nach § 13a BauNVO als nichtstörendes Gewerbe gelten
- Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude zu Wohn- oder Gewerbezwecken
- Wechsel zwischen verschiedenen Gewerbenutzungen mit unterschiedlichen Anforderungen
Nicht als Nutzungsänderung gilt hingegen eine rein bauliche Veränderung ohne Änderung der Nutzungsart.
Genehmigungspflicht: Welche Nutzungsänderungen brauchen eine Baugenehmigung?
Nicht jede Nutzungsänderung in Sachsen durchläuft das gleiche Baugenehmigungsverfahren; die Sächsische Bauordnung unterscheidet klar zwischen genehmigungspflichtigen und genehmigungsfreien Vorhaben.
Genehmigungspflichtige Nutzungsänderungen in Sachsen
Nach § 59 Abs. 1 SächsBO bedürfen Nutzungsänderungen von Anlagen grundsätzlich einer Baugenehmigung, soweit in den §§ 60, 61, 62, 76 und 77 nichts anderes bestimmt ist.
Dies gilt insbesondere, wenn:
- Die Nutzungsänderung mit den Festsetzungen des Bebauungsplans in Konflikt steht oder andere planungsrechtliche Vorgaben berührt
- Neue oder erhöhte Anforderungen an Brandschutz, Schallschutz, Wärmeschutz oder Barrierefreiheit entstehen
- Zusätzliche Stellplätze erforderlich werden
- Aus Nebenräumen Aufenthaltsräume werden
- Die Veränderungen bei der Zufahrt / Zugänglichkeit auf dem Grundstück neu sichergestellt werden muss
Der Antrag muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser (Architekt oder Ingenieur) eingereicht werden. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde – in der Regel das Bauaufsichtsamt des Landratsamts oder der kreisfreien Stadt – prüft die Zulässigkeit.
Wichtig: Auch ohne bauliche Maßnahmen kann eine Nutzungsänderung genehmigungspflichtig sein. Wer ohne erforderliche Genehmigung die Nutzung ändert, riskiert Bußgelder und eine Nutzungsuntersagung durch die Bauaufsichtsbehörde.
Verfahrensfreie Nutzungsänderungen
Bestimmte Nutzungsänderungen sind nach § 61 Abs. 2 SächsBO verfahrensfrei, sofern sie keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften verletzen. Verfahrensfrei ist die Änderung der Nutzung von Anlagen, wenn:
- Für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen nach § 64 in Verbindung mit § 66 SächsBO in Betracht kommen.
- Die Errichtung oder Änderung der Anlagen nach § 61 Abs. 1 SächsBO verfahrensfrei wäre.
Achtung: Verfahrensfrei bedeutet nicht rechtsfrei! Auch bei verfahrensfreien Vorhaben müssen alle bauordnungs- und planungsrechtlichen Anforderungen sowie alle sonstigen rechtlichen Belange über das Baurecht hinaus eingehalten werden.
Der der Prozess bei Planeco Building: Schritt für Schritt
Die Antragstellung erfolgt bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde Ihres Landratsamts oder Ihrer kreisfreien Stadt in Sachsen. Der Prozess gliedert sich in mehrere klar definierte Schritte:
- Vorabklärung: Prüfung der Machbarkeit durch Einsicht in Bebauungsplan und bestehende Baugenehmigungen. Kontakt mit der Verwaltung klärt grundsätzliche Fragen zur Zulässigkeit der geplanten Nutzung.
- Beauftragung eines Entwurfsverfassers: Nur bauvorlageberechtigte Personen wie Architekten oder Ingenieure dürfen Bauanträge einreichen. Diese erstellen die erforderlichen Bauvorlagen nach den Vorgaben der SächsBO.
- Zusammenstellung der Unterlagen: Ausgefülltes Antragsformular, aktueller Lageplan (maximal 6 Monate alt, Maßstab 1:500), Bauzeichnungen mit bisheriger und geplanter Nutzung (Maßstab 1:100), Wohn- und Nutzflächenberechnung, Stellplatznachweis für den Mehrbedarf, bei Gewerbe eine Betriebsbeschreibung, gegebenenfalls Fachgutachten zu Brandschutz oder Schallschutz.
- Einreichung beim Bauaufsichtsamt: Der vollständige Bauantrag wird bei der zuständigen Behörde eingereicht – entweder persönlich, per E-Mail oder über digitale Portale.
- Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde: Die Behörde prüft die bauordnungs- und planungsrechtliche Zulässigkeit Ihres Vorhabens gemäß SächsBO und BauGB und beteiligt eventuell berührte Fachstellen, die Gemeinde und rechtlich berührte Angrenzer.
- Erteilung der Genehmigung: Nach positiver Prüfung erfolgt die Erteilung der Baugenehmigung durch Bescheid, gegebenenfalls mit Auflagen zu Brandschutz, Stellplätzen oder anderen Anforderungen.
Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel mehrere Wochen bis Monate, abhängig von der Komplexität des Vorhabens und der Auslastung der Behörde am jeweiligen Ort und unterliegt dabei klar geregelten Fristen.
Beispiele für Nutzungsänderungen in Sachsen
In der Praxis begegnen Eigentümern und Gewerbetreibenden in Sachsen immer wieder ähnliche Situationen, die eine Nutzungsänderung erforderlich machen:
- Wohnung zu Ferienwohnung: Die Umwandlung einer dauerhaft vermieteten Wohnung in eine Ferienwohnung oder Kurzzeitvermietung (z.B. über Airbnb) ist eine Nutzungsänderung von Wohnen zu Gewerbe, da Ferienwohnungen nach § 13a BauNVO als nichtstörendes Gewerbe gelten. Zusätzlich sind in vielen Gemeinden Zweckentfremdungssatzungen zu beachten.
- Dachboden zu Wohnraum: Der Ausbau bisher ungenutzter Dachgeschosse zu Wohn- und Aufenthaltsräumen erfordert eine Nutzungsänderung, da neue Anforderungen an Brandschutz, Fluchtwege und Wärmeschutz entstehen.
- Laden zu Café/Restaurant: Der Wechsel von einem Einzelhandelsgeschäft zu einem gastronomischen Betrieb stellt eine Nutzungsänderung in der Gastronomie dar, die erhöhte Anforderungen an Brandschutz und Stellplätze mit sich bringt.
- Büro zu Wohnung: Die Umnutzung gewerblicher Büroflächen in Wohnungen ist eine häufige Nutzungsänderung, die planungsrechtlich im jeweiligen Baugebiet zulässig sein muss.
- Gewerbe zu Gewerbe: Auch der Wechsel zwischen verschiedenen Gewerbearten (z.B. von Fahrschule zu Tattoostudio) kann eine Nutzungsänderung von Gewerbe in Gewerbe darstellen, wenn sich die Anforderungen ändern.
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